Igralnice so relativno nova niša v svetu investicijskih skladov za nepremičnine (REIT). Ustvarjanje treh REIT v majhni skupini pa vključuje veliko zaskrbljujočih medsebojnih povezav podjetij. Zato je bilo tako zanimivo slišati Edwarda Pitoniaka, predsednika uprave VICI Properties (NYSE: VICI)opisal njegovo podjetje, ki ponuja 'optimalno kombinacijo upravljanja, neodvisnosti, profila rasti in stroškov kapitala' v igralniškem prostoru REIT, ko sem se pred kratkim pogovarjal z njim. Ker so to precej velika vprašanja, se mi je zdelo vredno časa, da preverim njegove trditve ... in vidim, kaj se dogaja z igralniškimi REIT-i.
Kaj počne VICI Properties
VICI se opisuje kot izkušen sklad za naložbe v nepremičnine. Če parafraziramo Pitoniaka, je njegov cilj izkoristiti naraščajočo željo starejših, na splošno upokojenih Američanov in mlajših tisočletnikov po vznemirljivih doživetjih, ki jih vodi destinacija. Dolgoročni načrt je lastništvo premoženja, ki sega od športnih prizorišč do kinodvoran do zabaviščnih parkov-v bistvu krajev, kjer se lahko zabavate. Trenutno pa je podjetje v glavnem lastnik igralnic (nekoliko je izpostavljeno igriščem za golf, vendar je minimalno).
Vir slike: Getty Images.
VICI ima v lasti 22 igralnih zmogljivosti, ki vsebujejo skoraj 15.000 hotelskih sob in okoli 150 restavracij, klubov in barov. Njegove igralne lastnosti se nahajajo v Las Vegasu in na manjših regionalnih trgih. Kot je navedeno zgoraj, so igralnice razmeroma nova tržna niša REIT in VICI tekmuje z dvema podjetjema na tem področju: Lastnosti rasti MGM (NYSE: MGP)in Igre in prosti čas (NASDAQ: GLPI).
kdaj se bodo zaloge amc dvignile
Vsi trije imajo podobne ustvarjalne zgodbe, saj sta bili izdelani posebej za lastništvo osnovnih igralniških podjetij. To igralniško podjetje je nato nepremičnine oddalo v najem z neto strukturo najema, ki od upravljavcev zahteva, da plačajo večino stroškov nepremičnine. To je model z nizkim tveganjem za REIT, ki jim omogoča, da zaslužijo razliko med svojimi stroški kapitala in najemninami, ki jih zaračunavajo. V primeru VICI je bil izločen iz Caesars Entertainment konec leta 2017, ko je operater igralnice delal v postopku stečaja.
Oglejte si najnovejši zapis klicev o zaslužku za VICI Properties.
Nekaj jasnih zmag
Ena prvih trditev Pitoniaka je, da ima VICI vodilno strukturo v industriji. V našem pogovoru je pojasnil, da je bil cilj pri ustvarjanju REIT posnemati najboljše prakse upravljanja v celotni industriji REIT. Nobenega dvoma ni, da se VICI drži tega hypa. Osemčlanski odbor ima neodvisnega predsednika, edini član uprave pa je Pitoniak. Pitoniak medtem nima posebnega položaja v upravnem odboru. V bistvu je tam, da odgovori upravnemu odboru, ne da mu pove, kaj naj stori. Lepo bi bilo videti, da bi več podjetij v vseh panogah uvedlo tovrstno strukturo upravnih odborov, saj ustvarja vitalne kontrole in ravnovesja pri izvršnem direktorju.
Kako se to ujema z vrstniki? Direktor podjetja MGM Growth Properties sploh ni v upravnem odboru svojega podjetja, kar se sliši odlično, a o tej zgodbi bomo razpravljali v kratkem. Kar zadeva igre na srečo in prosti čas, je predsednik uprave predsednik uprave, kar ni nič nenavadnega, vendar omejuje nadzor, ki ga odbor dejansko izvaja v imenu vlagateljev (tudi v tej zgodbi je več). Pitoniakova trditev o upravljanju stoji tukaj.
Naslednja točka Pitoniaka je neodvisnost. Jasno je, da je odbor VICI precej neodvisen, vendar to ni edini dejavnik, ki ga je treba upoštevati tukaj. Uprava VICI na primer ne vsebuje članov podjetij, ki oddajajo njene nepremičnine v najem, njeni najemniki pa nimajo lastniškega deleža v družbi.
Upravni odbor MGM Growth Properties vsebuje tri starejše člane MGM Resorts International , vključno z izvršnim direktorjem, predsednikom in generalnim svetovalcem tega najemnika. Generalni direktor in predsednik MGM Resorts International je medtem predsednik podjetja MGM Growth Properties. Čeprav je v MGM Growth jasno preverjeno moč generalnega direktorja, odgovarja generalnemu direktorju svoje največje stranke. To ni posebej neodvisno, vendar tudi ni presenečenje, saj mu lastniški delež družbe MGM Resorts International v družbi MGM Growth dejansko daje popoln nadzor nad REIT, kar je dejstvo, navedeno v najnovejši izjavi pooblaščenca REIT. Z drugimi besedami, videti je, kot da ga vodi njegov največji delničar, MGM Resorts International.
Igre in prosti čas tukaj ne držijo veliko bolje. Upravni odbor Gaming & Leisure ima dva direktorja, ki sta tudi člana upravnega odbora Penn National Gaming , igralnica in ključni najemnik. Predvsem predsednik Penn National je tudi izvršni direktor in predsednik Gaming & Leisure. In ima v lasti približno 5% delnic Gaming & Leisure. Drugi član uprave sedi v upravnem odboru Znanstvene igre , ključnega dobavitelja v industriji. Na podlagi teh povezav je težko reči, da je Gaming & Leisure resnično neodvisno podjetje.
VICI podatke avtorja YCharts .
Tako tudi trditev o neodvisnosti VICI drži. Ampak tu je še ena majhna guba. Vsi ti igralniški REIT imajo visoko koncentrirano bazo strank. V primeru VICI so skoraj vse njegove nepremičnine oddane v najem podjetju Caesars. Začel se je razvejati, pred kratkim je Penn National dodal kot najemnika, vendar je VICI še vedno močno odvisen le od enega najemnika. Če večji najemnik pravi, da se mora ponovno pogajati o najemu, bi se morala vsa odgovorna vodstvena ekipa usesti in razpravljati o koncesijah najemnine. Torej, ja, VICI izpolnjuje trditve o neodvisnosti, vendar morate to prilagoditi v širši industriji.
Veselim se
Naslednja Pitoniakova trditev je o rasti, ki jo je težje rešiti. Konec koncev vsi ti REIT delujejo v zelo konkurenčnem prostoru z omejenim številom operaterjev in zaželenimi lokacijami. Kljub temu nikoli ne veste, kdaj bi velika korporacijska akcija - na primer združitev, prevzem ali stečaj (igralniki igralnic imajo nesrečno zgodovino prevzema preveč dolgov) - lahko spremenila konkurenčne pogoje. Navsezadnje je bil stečaj, ki je pripeljal do nastanka VICI, s čimer se je konkurenca v igralniškem prostoru REIT povečala z dveh na tri.
Kljub temu ima VICI cevovod nepremičnin, na katerem ima bodisi možnosti nakupa bodisi pravico do prve zavrnitve. Vsa ta sredstva so trenutno v lasti podjetja Caesars. Ker so igralnice dokaj velike nepremičnine, ne bi bilo treba porabiti več kot nekaj nakupov na leto, da bi VICI dosegel najvišji in spodnji rezultat. Za primerjavo: MGM ima pravico prve zavrnitve pri več nepremičninah in je očitno na vodilnem mestu pri nakupu drugega premoženja od svojih matičnih MGM Resorts. Čeprav nepremičnine za igre na srečo in prosti čas nimajo enako vgrajene rasti, je v letu 2018 lahko dodal osem nepremičnin. Poleg tega si še posebej prizadeva razširiti na regionalne trge zunaj osrednjih trgov iger na srečo, ki bi morali spodbujati rast pri VICI in MGM . Ne da bi napovedovali prihodnost, priznamo, da ima VICI zelo jasno pot do rasti, ki je vsaj tako dobra kot njena dva vrstnika.
Večje vprašanje je, ali lahko izkoristi priložnost. In da bi odgovorili na to, moramo pogledati stroške kapitala REIT. Vsi trije imajo podobne bonitetne ocene, zato bi morali po potrebi prodati dolg po konkurenčnih stopnjah. Njihovi dividendni donosi so zelo različni. Donos VICI je približno 5,5%, rast MGM je 6%, Gaming & Leisure pa 7,6%. Z uporabo donosa kot grobega posrednika pride VICI naprej, saj ima vsaka nova izdana delnica nižje stroške dividend. Zdi se, da so Pitoniakove pripombe še enkrat podkrepljene z resničnimi dokazi.
Kredit, kjer je zapadlo
Jasno je, da morate pri obravnavi lastnosti podjetja VICI pogledati še več, kot smo opisali tukaj, vključno s tem, ali je igralniška REIT primerna naložbena možnost za vas. Če pa vas zanima igralniški prostor REIT, trditev generalnega direktorja, da njegovo podjetje izstopa po svojem upravljanju, neodvisnosti, profilu rasti in stroških kapitala, ostaja pod drobnogledom. Čeprav je njegov donos morda nižji od dosežkov njegovih kolegov, je včasih bolje, da vlagatelji v dohodek sprejmejo nižji donos za dostop do boljšega podjetja. To se mi zdi ravno takšna situacija.
naslednji datum dividend za at&t
