Kdaj je najboljši čas za nakup hiše?

Za večino Američanov je nakup doma ena največjih naložb, ki jih bodo naredili. Nakup stanovanja je velika obveznost, saj boste morda za svoj dom plačevali približno 30 let, če vzamete tipično hipotekarno posojilo. Poleg tega, ko ste kupili hišo, je prodaja lahko zamudna in draga. Zato je tako pomembno biti pameten pri postopku nakupa stanovanja.

Ena od ključnih stvari, ki se morajo odločiti potencialni kupci stanovanj, je, kdaj je pravi čas za nakup stanovanja. Poskusite lahko časovno določiti trg nepremičnin ali kupite, ko so obrestne mere nizke, ali pa kupite v določenih letnih časih, ko je večja verjetnost, da boste dobili ugoden posel ali našli najširši izbor stanovanj. Nenazadnje pa se boste morali tudi prepričati, da kupujete ob pravem času ti , kar pomeni, da morate upoštevati tudi svojo osebno situacijo.

Če niste prepričani, ali ste pripravljeni postati kupec stanovanja ali če vas zanima, kateri letni čas je najugodnejši za nakup stanovanja, imamo odgovore.

Vir slike: Getty Images.

Časovno določanje nepremičninskega trga

Najprej: najboljši čas za nakup doma je, ko so cene stanovanj nizke. Kadar so cene nizke in je kupcev manj kot prodajalcev, se trg šteje za trg kupcev. Kupci lahko dobijo stanovanja po nižjih cenah in lahko pogosto zahtevajo več koncesij od lastnikov stanovanj, ki jih želijo prodati. Nasprotno pa se na trgu prodajalcev lahko kupci stanovanj vpletejo v licitacijsko vojno, saj lastniki stanovanj razmišljajo o več ponudbah.

Na žalost je poskušanje časovnega določanja nepremičninskega trga težko, tudi za profesionalne vlagatelje v nepremičnine. Če upate, da boste poskusili kupiti, ko cene padle, je treba upoštevati nekaj ključnih dejavnikov:

Cenovni trendi na vašem območju:Primerjajte pretekle prodaje s tistimi, ki se prodajajo danes. Če so cene stanovanj bistveno višje, je vaš trg morda v mehurčku. Zillow ima tudi podobne podatke. Indeksi cen stanovanj Case-Shiller zagotavljajo tudi podatke o nacionalnih prodajnih cenah stanovanj in cenah na posameznih območjih metroja. Meseci dobave:Meseci dobave so nepremičninski izraz, ki se uporablja za opis inventarja stanovanj za prodajo. To je metrika, ki gleda, koliko časa bi bilo potrebno za prodajo vseh hiš, ki so trenutno naprodaj, na podlagi trenutnega povpraševanja, če na trg ne bi prišlo nobenih novih domov. Te informacije lahko dobite tudi pri Redfinu. Na uravnoteženem nepremičninskem trgu je običajno približno šestmesečna ponudba stanovanj. Če je ponudba nižja, je večja verjetnost, da bo prišlo do vojn za ponudbe. Čas, potreben za prodajo stanovanj:Če hiše dolgo sedijo na trgu, je to verjetno trg kupcev. Toda če se domovi prodajajo zelo hitro, je to trg prodajalcev - in lahko pričakujete, da boste za dom plačali več. Redfin zagotavlja podrobnosti o dnevih na trgu prodanih stanovanj. Novogradnja:Ko novogradnja zaostaja, to ohranja pomanjkanje stanovanj in pritiska na dvig cen. The Urad za popis prebivalstva ZDA zagotavlja podatke o novogradnjah stanovanj. Kakšna je primerjava cen stanovanj z dohodkom in zaposlitvijo:Stanovanjski trg je na vašem območju precenjen, če so cene visoke glede na dohodek lokalnih prebivalcev. To ni trajnostno stanje, zato bodo cene verjetno padle. The Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov objavlja podatke o cenovni dostopnosti doma, da zagotovi vpogled.

Tudi s skrbno oceno tržnih razmer je težko napovedati, kaj bodo storile cene stanovanj. Če pa so cene na vašem območju zelo visoke – zlasti glede na lokalne dohodke – je to lahko znak stanovanjskega balona. V tem primeru se morda splača počakati, da ne boste preplačali za dom, ki bi lahko hitro padel v vrednosti, če bo mehurček počil.

Primerjava najema in nakupa

Drug ključni dejavnik, ki ga morate upoštevati pri odločanju, ali je zdaj pravi čas za nakup hiše, je, ali je za vas ekonomsko bolj smiselno najeti ali kupiti na trgu, kjer živite.

Razmerje med ceno in najemom vam lahko pomaga primerjati skupne stroške lastništva stanovanja in skupne stroške najema podobne nepremičnine. Primerjava stroškov običajno upošteva, da skupni stroški najema vključujejo najemnino in zavarovanje najemnika, medtem ko skupni stroški lastništva vključujejo hipotekarna plačila, davke na nepremičnine, stroške zapiranja, zavarovanje lastnikov stanovanj in morebitne dajatve združenja lastnikov stanovanj (HOA). Pri stroških lastništva se upoštevajo tudi ugodne davčne ugodnosti za lastnike stanovanj, kot je davčna olajšava za hipotekarne obresti.

najboljše delnice na gotovinski aplikaciji 2021

Razmerje med ceno in najemnino lahko izračunate sami, tako da primerjate povprečne ali srednje cene stanovanj na vašem območju s povprečnimi cenami najema za primerljive nepremičnine. Zillow ponuja podatke, ki jih lahko uporabite za ta izračun, in Trulia ima kalkulator, ki ga lahko uporabite.

Če bi lahko najeli primerljiv dom za veliko nižjo ceno, kot je strošek nakupa, morda ne bi bilo smiselno potopiti denarja v nepremičnine. Namesto tega bi bilo morda bolje, da najamete in vložite razliko. Če pa lahko stanovanje kupite za veliko manj, kot bi vzeli za najem podobne nepremičnine, je to običajno dober pokazatelj, da je nakup finančno smiseln.

Vrednotenje obrestnih mer

Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati, je, ali so obrestne mere visoke ali nizke. Če so obrestne mere visoke, bo izposoja denarja za vaš dom stala več. Če so obrestne mere nizke, bo vaše hipotekarno plačilo manjše in v času trajanja posojila boste plačevali manj obresti.

Napovedovanje obrestnih mer, tako kot napovedovanje cen stanovanj, je težko. The Kongresni proračunski urad in Državne rezerve oba zagotavljata projekcije obrestnih mer, tako kot mnogi strokovnjaki. Freddie Mac vsebuje tudi podrobnosti o preteklih in trenutnih obrestnih merah za hipotekarne kredite.

Če menite, da bodo obrestne mere kmalu narasle, bi vam svetujemo, da kupite svoj dom zdaj, da zaklenete nizko obrestno mero, če pa menite, da se bodo obrestne mere znižale, je smiselno počakati.

Izbira pravega letnega časa

Cene stanovanj se ne spreminjajo le skozi čas, ampak se lahko spreminjajo tudi med letom.

Ponudba in povpraševanje sta velika razloga, zakaj se cene stanovanj spreminjajo z letnimi časi. Poletje se je izkazalo za najbolj priljubljen čas za selitev in je priljubljen čas, ko prodajalci dajo svoj dom na trg. Čeprav boste poleti verjetno videli več zalog, je najslabši čas za nakup, če je vaš cilj dobiti najboljšo ponudbo, ker se cene dvignejo, ko se povpraševanje poveča.

Zvišanje cen poleti je lahko dramatično. Ena študija iz leta 2009 je pokazala, da so cene v poletnih mesecih v povprečju med ,86 % in 3,75 % višje kot v zimskih mesecih. Študija iz leta 2013, ki je uporabljala podatke s 138 različnih statističnih področij, je pokazala tudi razlike v cenah iz meseca v mesec, najvišje cene pa so bile junija in julija.

Vir slike: Journal of Housing Research , letnik 22, številka 1.

Čeprav ti podatki kažejo, da bi morali kupiti v zimskih mesecih, lahko manjša ponudba stanovanj pomeni, da je težje najti svoj idealen dom. Pravzaprav je eden od razlogov, da so cene stanovanj pozimi nižje, ta, da kupci ne morejo najti domov, ki bi ustrezali njihovim željam, tako blizu, da je manj hiš na trgu, zato niso pripravljeni plačati toliko premije.

Če lahko pozimi najdete dom, ki vam je všeč in zanj plačate manj, je to pametna finančna in osebna izbira. Če pa ne najdete primernega doma, se boste morali odločiti, ali se boste zadovoljili s tem, kar je na voljo, ali počakati, da se zaloga razširi, ko pridejo toplejši meseci.

Poskrbite, da bo vaše osebno finančno življenje urejeno

Nepremičninski trg, obrestne mere in cene stanovanj na vašem trgu igrajo vlogo pri določanju, ali je pravi čas za nakup hiše. Toda najpomembnejši dejavnik pri odločitvi, ali je čas za nakup, je, ali ste osebno pripravljeni na nakup doma. To pomeni, da boste morali imeti urejeno finančno življenje.

Nekateri ključni dejavniki, ki jih morate upoštevati, preden kupite dom, vključujejo:

Vaš dohodek

Večina finančnih strokovnjakov priporoča, da vzdržujete stroške stanovanja 30 % vašega dohodka ali manj . Če na podlagi tega razmerja ne najdete doma, ki bi bil cenovno ugoden, razmislite o čakanju na nakup, dokler se vaš dohodek ne poveča ali se boste preselili na območje z nižjimi življenjskimi stroški, kjer vaš dom ne bo vzel tako velikega odstotka vaših plačilo domov.

Mnogi kupci stanovanj so obremenjeni s stanovanji, ker njihova hipoteka, davki na nepremičnine, zavarovanje in drugi stroški presegajo 30 % dohodka. Čeprav lahko tehnično kupite dom, ki bo vaše plačilo dvignil nad ta prag – dokler izpolnjujete pogoje za hipoteko – bo veliko težje doseči druge cilje, kot je varčevanje za upokojitev.

Prav tako boste želeli razmisliti, kako dolgo ste služili svoj dohodek in kako stabilen je vaš vir dohodka. Običajno si hipotekarni posojilodajalci želijo imeti stalen dohodek vsaj dve leti. Če ste prejšnji mesec pravkar povečali svoj dohodek, lahko posojilodajalci upoštevajo nižji znesek, ko se odločajo, kako veliko posojilo so vam pripravljeni dati. In če imate razlog za sum, da boste izgubili službo ali opazili upad dohodka, je nakup stanovanja in zaveza k hipoteki verjetno slaba ideja.

naj se umaknem z borze

Vaša kreditna ocena

Vaša kreditna ocena pomeni veliko razliko v vaši hipotekarni obrestni meri. Od 29. maja je bila nacionalna povprečna hipotekarna obrestna mera za posojilojemalca z oceno FICO nad 760 4,251 %, medtem ko je bila povprečna hipotekarna obrestna mera za posojilojemalca z oceno FICO med 640 in 659 5,294 %.

Če si izposodite 300.000 $ pri 4.251 %, bi vaše mesečno plačilo znašalo 1.476 $, skupni strošek vaše hipoteke pa 531.358 $. Če pa bi si namesto tega izposodili 5,294%, bi vaše plačilo znašalo 1665 $, skupni strošek vaše hipoteke pa 599 327 $. Nižja kreditna ocena bi vas stala 2.268 $ na leto, za svoj dom pa bi plačali skoraj 68.000 $ več.

Ker so stroški slabe kreditne sposobnosti tako visoki pri dolgotrajnem izposoji velikega zneska, je pogosto vredno počakati na nakup stanovanja, dokler ne izboljšate svojega rezultata. Svojo kreditno oceno lahko povečate tako, da razvijete zgodovino pravočasnih plačil in zmanjšate skupni dolg, ki ga dolgujete, da boste imeli boljšo kreditno oceno.

Če imate v svojem kreditnem poročilu zamudo pri plačilu, vprašajte posojilodajalca, ali bi bil pripravljen iz vljudnosti odstraniti to črno oznako na vaši evidenci. Mnogi posojilodajalci bodo v večini okoliščin, če ste zanesljivo plačali pravočasno. In preverite svoje kreditno poročilo za napake, saj ne želite, da bi napačne informacije znižale vaš rezultat.

Vaše predplačilo

Leta 2017 je bilo po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov povprečno predplačilo za nakup novega stanovanja 10 %. Predplačilo pod 20 % pomeni, da boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).

PMI ščiti vašega posojilodajalca v primeru zasege – zavarovanje plača posojilodajalcu, če je vaš dom zasežen, in ga proda za manj, kot dolgujete. Čeprav ste tisti, ki plačujete za PMI, nimate neposredne koristi. PMI ima letni strošek med 0,5 % in 5 % celotnega zneska posojila, odvisno od vašega kredita, skupnih stroškov posojila in zneska, ki bi bil verjetno izplačan, če bi bil zahtevek na zavarovanju. Za posojilo v višini 300.000 $, če bi stroški PMI znašali 1 %, bi plačali 3000 $ letno ali 250 $ na mesec.

Ne samo, da je plačilo PMI izguba denarja, ampak je nakup stanovanja z nizkim pologom ali brez predplačila lahko velika napaka iz drugega razloga: zaradi tega ste zelo občutljivi na nihanja na nepremičninskem trgu.

Če kupite stanovanje s samo 10 % nižjo in cene stanovanj celo nekoliko padejo, boste morda morali priskrbeti denar za zaprtje, če se boste morali preseliti – ali pa boste morda prisiljeni vprašati svojega posojilodajalca, ali lahko storite kratka prodaja , kar bi lahko uničilo vaš kredit.

Vrednosti stanovanj ne bi morale pasti za celih 10 %, da bi se znašli v finančnih težavah, če bi plačali samo 10 % polog. Če prodate, morate plačati zaključne stroške, skupaj s približno 6 % provizije nepremičninskemu posredniku, tako da lahko celo rahel padec cene stanovanja pomeni, da ste dejansko pod vodo, saj s prodajo ne bi ustvarili dovolj za poplačilo hipoteke in drugih stroškov prodaje. In manjše kot je vaše predplačilo, večja je verjetnost, da se boste znašli v tej situaciji.

Čakanje na nakup doma, dokler ne zmorete znižati vsaj 20 %, vam daje finančno blazino, tako da če se morate preseliti, vendar vaša hiša ni vredna tistega, kar ste zanjo plačali, ne boste v hudi finančni stiski.

Vaši prihranki za stroške zaprtja

Ko kupite dom, boste potrebovali denar v banki za stroške zaprtja. Kupci stanovanj običajno plačajo približno 2% do 5% vrednosti nepremičnine pri zapnih stroških, v skladu s Zillow . Aprila 2018 je bila povprečna cena novega doma 312.400 $, poroča Urad za popis prebivalstva ZDA . Ob predpostavki, da ste plačali na najnižji ceni, bi iskali zaključne stroške v višini približno 6.248 $. In ti stroški bi lahko bili višji.

Stroški zapiranja pokrivajo izdatke za cenitve stanovanj, geodezije zemljišč, vloge za posojilo in provizije za izvirnik, davke na nepremičnine, davke na prenos, evidentiranje listine, pregled doma, zavarovanje lastninske pravice, zavarovanje lastnikov stanovanj in drugo. Medtem ko se nekateri kupci stanovanj sposojajo za zaključne stroške in stroške preračunajo v svoje posojilo, bi to pomenilo plačevanje obresti za zaključne stroške v več desetletjih. Zadolževanje bi prav tako negativno vplivalo na vaše razmerje med posojilom in vrednostjo. Razmerje med posojilom in vrednostjo je znesek vašega posojila v primerjavi s tem, za kar vaš dom ocenjuje. Običajno mora biti pod 80 %, da se kvalificirate za najboljše obrestne mere in se izognete PMI. Če si izposodite dodatnih 6.248 $, morda ne boste več v tem razmerju.

Vaš sklad za nujne primere

Imeti sklad za nujne primere je pomembno, preden kupite dom, iz več razlogov.

kako začeti vlagati s 100

Prvič, lahko vas zaščiti pred zasegom. Zaplemba se lahko zgodi, če si ne morete privoščiti plačila za svoj dom. Sklad za nujne primere, ki je ocenjen na tri do šest mesecev življenjskih stroškov – vključno z vašo hipoteko – zagotavlja, da lahko še dolgo plačujete hipoteko v primeru izgube službe ali druge finančne nesreče.

Prav tako želite zagotoviti, da si lahko privoščite stroške popravil doma. Kot lastnik stanovanja ne morete kar poklicati svojega najemodajalca, če streha pušča ali grelnik vode pokvari. Ko imate dom, bi lahko redno imeli stroške v višini nekaj tisoč dolarjev ali več. In starejši ko je vaš dom, večja je verjetnost, da boste imeli velike stroške.

Medtem ko bi v idealnem primeru prihranili sklad za vzdrževanje doma in vsako leto namenili okoli 1 % do 2 % vrednosti svojega doma za redna popravila in velike projekte, imajo mnogi kupci stanovanj po varčevanju za znižanje denarja na strani le malo ali nič denarja. plačilo. Če nimate sklada za vzdrževanje doma ali sklada za nujne primere, bi lahko končali v dolgovih, če gre kaj narobe.

Prihranki za selitev in postavitev vašega novega doma

Ko izračunavate, koliko prihrankov potrebujete, ne pozabite upoštevati stroškov selitve. Morda boste morali plačati strokovnjakom za selitev vaše posesti ali pa boste morda morali najeti tovornjak za selitev in kupiti selitvene škatle. Ko se boste preselili v svoj novi dom, boste morda morali kupiti tudi pohištvo in druge nepredvidene stvari.

Stroški namestitve v vašem novem bivališču lahko znašajo nekaj tisoč dolarjev. Poskrbite, da boste pripravljeni, da ne boste ostali v dolgovih za pohištvo ali spanje na tleh vaše nove hiše.

Vaši drugi dolgovi

Končno je pomembno razmisliti, ali imate znaten znesek drugega dolga.

Hipotekarni posojilodajalci pri odločanju, ali se lahko kvalificirate za posojilo, in kakšna bo vaša obrestna mera, upoštevajo vaše razmerje med dolgom in dohodkom. Vaše razmerje med dolgom in dohodkom je enako skupnim mesečnim plačilom vašega dolga – vključno s stroški hipoteke – deljeno z vašim bruto mesečnim dohodkom. Če imate 4.000 USD bruto na mesec in imate skupni dolg 2.000 USD, vključno s plačilom stanovanja v višini 1.400 USD, posojilom za avto v višini 300 USD in plačilom študentskega posojila v višini 300 USD, bi bilo vaše razmerje med dolgom in dohodkom 50%.

Večina hipotekarnih posojilodajalcev vam ne bo dala posojila, če vaše razmerje med dolgom in dohodkom presega 43 %. Na žalost vam to lahko oteži nakup stanovanja, če imate veliko finančnih obveznosti ali znaten dolg za študentsko posojilo.

Če je vaše razmerje med dolgom in dohodkom previsoko, da bi se kvalificirali za hipoteko, vam ne bo preostalo drugega, kot da počakate na nakup stanovanja. Lahko delate na plačilu dodatnega denarja za svoj dolg, da zmanjšate svoje razmerje, ali razmislite o nakupu cenejšega doma, da bodo vaši stanovanjski stroški nižji in spadate v 43-odstotno razmerje.

kdaj se bosta združila tilray in afrija

Razmišljate o svojih kratkoročnih in dolgoročnih ciljih

Če so vaše finance urejene in so tržne razmere dobre, morda še vedno ni najboljši čas za nakup hiše. Prav tako morate razmisliti, kakšni so vaši prihodnji načrti.

Predvsem poskrbite, da boste nekaj časa ostali na istem mestu. To je pomembno, ker je dom zelo nelikvidno premoženje. 89 odstotkov lastnikov stanovanj je leta 2017 uporabilo nepremičninskega posrednika ali posrednika za prodajo svoje hiše, poroča Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov . To pomeni, da je večina prodajalcev stanovanj, ki so navedli svoje domove, plačala provizijo. Ker provizija v povprečju znaša približno 6 % vrednosti stanovanja, so stroški precejšnji. Pri prodaji doma boste morali plačati tudi zaključne stroške.

Da bi vaš dom, upajmo, cenil dovolj vrednosti, da pokrije stroške prodaje, večina finančnih strokovnjakov priporoča nakup doma le, če nameravate ostati vsaj dve do pet let. Seveda nikoli ni nikakršnih zagotovil o tem, kaj bo storil stanovanjski trg, a dlje ko ostanete na mestu, večja je verjetnost, da boste pri nakupu stanovanja ostali brez stroškov tudi po plačilu stroškov, povezanih s selitvijo.

Prav tako ne veste, koliko časa bo trajalo, da boste našli kupca, zato je slaba stava, če sumite, da se boste morda morali hitro preseliti.

Torej, je zdaj najboljši čas za nakup stanovanja?

Kot lahko vidite, ni enega samega pravega odgovora na vprašanje, kdaj je najboljši čas za nakup stanovanja. Z upoštevanjem svojega osebnega finančnega položaja, načrtov za prihodnost in stanja na nepremičninskem trgu se lahko na podlagi informacij odločite, ali je zdaj pravi čas za nakup.

Navsezadnje nakup stanovanja ni le finančna naložba, ampak vam daje tudi priložnost, da pustite korenine in gradite tradicije. Lahko je odličen nakup – če ste odgovorni za to, kdaj in kako kupujete.