Sektor hipotekarne naložbe v nepremičnine (mREIT) je bil letos priljubljen med novimi vlagatelji glede na izjemno nestanovitnost, ki smo jo opazili pri teh delnicah. Nekaj časa so bile delnice videti poceni, s prevelikimi donosi. Vendar je kreditni krč kmalu postal prevladujoči dejavnik. Celoten sektor je bil spomladi vržen čez mejo, saj je kriza s koronavirusom sprožila množično razprodajo hipotekarnih vrednostnih papirjev.
Več mREIT-jev kot je MZZ za finance (NYSE: MZZ)imel tisto, kar bi lahko imenovali le izkušnje ob smrti. Celo mREIT vlagajo v hipotekarne vrednostne papirje, ki jih jamči država, npr. AGNC Investment Corp. in Annaly Capital Management , so videli, da je trg povzročil resne vdolbine v njihovi knjigovodski vrednosti in so bili prisiljeni znižati dividende.
MFA Financial ostaja priljubljena pri dnevnih trgovcih – je ena izmed 100 delnic v najbolj lasti na začetnikom prijazni trgovalni platformi Robinhood. Medtem ko je množica Robinhooda ugotovila, da je volatilnost MFA ugodna za dnevno trgovanje, je večje vprašanje, ali je podjetje primerna dolgoročna naložba.
Vir slike: Getty Images.
Krvava kopel v sektorju v prvih dneh pandemije
Spomladi, ko so obrestne mere padale, so se vlagatelji začeli izogibati hipotekarnim premoženjem s kreditnim tveganjem. MFA Financial vlaga predvsem v stanovanjska posojila, za katera ne jamči vlada ZDA, in ta sredstva so postala zelo nelikvidna, saj je prisilna prodaja preplavila peščico neustrašnih vlagateljev.
Tako kot večina mREIT je tudi MFA financirala svoja sredstva s pogodbami o ponovnem odkupu (imenovane repo), ki so zavarovana posojila in so podobna kritnim posojilom. Ko vrednost osnovnega premoženja pade, bo banka zahtevala več denarja. Ker MFA ni mogel priti do gotovine za izpolnitev klicev po kritju, je MFA sklenila sporazum o odstopu s svojimi nasprotnimi strankami repo in zagotovila reševalni paket.
Drag reševalni paket
Reševalni paket je bil 500 milijonov dolarjev 11-odstotno posojilo Apollo Management in Atene , ki je MZZ dala prostor za oddih za pogajanja o izstopu iz strpnosti in za zagotovitev financiranja pod boljšimi pogoji. V četrtletju se je dejavnost MZZ nanašala predvsem na pasivno stran bilance stanja, ne pa na stran sredstev.
Oktobra je MZZ izvedla dve listinjenju, ki sta idealno sredstvo za financiranje, saj sta brez regresa in brez tržne oznake. To pomeni, da če se vrednost premoženja zmanjša, imetniki obveznic ne morejo zahtevati dodatnega kapitala, in če vrednost osnovnega zavarovanja ne zadostuje za izpolnitev listinjenja, imetniki obveznic ne morejo slediti drugim premoženjem makrofinančne pomoči. MZZ je iztržek iz listinjenja uporabila za odplačilo zapadlega posojila in za dodajanje denarnih sredstev. Nižji stroški obresti bodo pripomogli k povečanju zaslužka.
Stanovanjska posojila MZZ so verjetno 'dober denar'
Od 30. septembra je imela MFA 7,5 milijarde dolarjev sredstev, ki so vključevala 5,6 milijarde dolarjev stanovanjskih posojil, 250 milijonov dolarjev pravic do servisiranja hipotekarnih posojil in približno 150 milijonov dolarjev hipotekarnih vrednostnih papirjev. V zvezi s tem portfeljem je imela MFA 4,9 milijarde dolarjev dolga. Večina celotnih posojil je bodisi nedavno pridobljenih nekvalificiranih (ne-QM) hipotek ali nedonosnih/ponovno donosnih posojil, ki jih je MZZ kupila z velikimi popusti.
Portfelj, ki ni QM, ima tipično razmerje med posojilom in vrednostjo 64 %, kar pomeni, da je vrednost osnovne nepremičnine več kot dovolj za kritje posojila, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti. Povprečna bonitetna ocena je 712, kar je močno, 91 % portfelja pa je aktualnega. Glede na to, da cene stanovanj še naprej rastejo, se bo varnostna meja tega portfelja le še povečevala.
MFA ima tudi portfelj nedonosnih ali ponovno donosnih posojil, ki jih je kupila z velikim diskontom, in se bodisi izplačuje (dobi posojilojemalca na tekoči) bodisi zaseže. Kreditno poslabšana posojila imajo povprečno razmerje med posojilom in vrednostjo 79 %, kar spet pomeni, da so v primeru izvršbe posojila verjetno 'denar dobra'.
Je popust za rezervacijo dovolj velik?
MFA je v četrtletju zaslužil 0,17 USD na delnico čistega dobička in plačal četrtletno dividendo v višini 0,05 USD. Knjigovodska vrednost na delnico je 4,61 $, kar pomeni, da se delnica trguje s 26-odstotnim diskontom glede na knjigovodsko vrednost po cenah v ponedeljek zjutraj. Dividendni donos je tudi 6-odstoten.
Popust na knjigo v višini 26 % se sliši velik, toda če upoštevate, da velike agencije REIT (to pomeni, da so osredotočene na hipoteke, ki jih podpirajo vladne agencije), kot sta Annaly in AGNC, trgujejo z bližje 12 % popustom in nimajo nobenega od likvidnostna vprašanja ali kreditno tveganje, ki ga ima MZZ, je težko trditi, da je pretirano. Kljub na novo napovedanemu programu odkupa delnic v vrednosti 250 milijonov dolarjev je MZZ ob razpisu o dobičku dejal, da se delnice niso trgovale z zadostnim diskontom za knjigovodsko vrednost, da bi upravičili večji odkup v četrtletju. Če vodstva popusti ne pritegnejo toliko, jih morda ne bi smeli biti niti vlagatelji.
Robinhood vlagatelje in dnevne trgovce bi lahko zapeljale cene trgovanja pred COVID-19 okoli 8 dolarjev na delnico. Ne bi smeli biti. MFA je zdaj popolnoma drugačno podjetje in nima skoraj nobenih možnosti, da bi v bližnji prihodnosti videlo te ravni. Hipotekarni REIT trgujejo na podlagi knjigovodske vrednosti in dividendnih donosov, njihova izgradnja pa zahteva čas in potrpljenje. MFA je zdaj verjetno varna dolgoročna naložba, vendar bi se vlagateljem morda zdeli veliko višji dividendni donosi agencij REIT, kot sta AGNC in Annaly, bolj privlačni.
