Prepis klicev o zaslužku LGI Homes (LGIH) za 2. četrtletje 2021

Logotip kape norca z miselnim mehurčkom.

Vir slike: The Motley Fool.

LGI Homes (NASDAQ:LGIH)
Razpis zaslužka v drugem četrtletju 2021
3. avgust 2021, 12.30 IN

Vsebina:

Pripravljene pripombe
Vprašanja in odgovori
Pokličite udeležence

Pripravljene pripombe:

Operater

Dobrodošli v konferenčnem klicu LGI Homes v drugem četrtletju 2021. Današnji klic se snema, ponovitev pa bo na voljo na spletni strani podjetja pozneje danes na www.lgihomes.com. [Navodila za operaterja] V tem trenutku bom klic preusmeril na Josha Fattorja, podpredsednika za odnose z vlagatelji pri LGI Homes.

Josh Fattor - Podpredsednik za odnose z vlagatelji

Hvala vam. Dober dan in dobrodošli v konferenčnem klicu LGI Homes, kjer bomo razpravljali o naših rezultatih za drugo četrtletje 2021 in šest mesecev, ki se je končalo 30. junija 2021. Današnji klic vsebuje izjave o prihodnosti glede naše poslovne strategije, obetov, načrtov, ciljev in posodobljene smernice za leto 2021. Te izjave, ki govorijo samo o današnjem razpisu in temeljijo na pričakovanjih poslovodstva, niso zagotovila za prihodnjo uspešnost in so predmet tveganj in negotovosti.

Pregledati morate naše vloge pri SEC, vključno z našimi dejavniki tveganja in previdnostno izjavo o razdelku o napovednih izjavah za razpravo o tveganjih, negotovostih in drugih dejavnikih, ki bi lahko povzročili, da se naši dejanski rezultati bistveno razlikujejo od tistih, ki jih pričakujemo v teh naprej- gledanje izjav. LGI Homes ne prevzema nikakršne obveznosti za javno posodabljanje ali revizijo kakršnih koli napovednih izjav. Uskladitve vseh finančnih ukrepov, ki niso GAAP, o katerih se razpravlja na današnjem razpisu, z najbolj primerljivimi ukrepi, pripravljenimi v skladu z GAAP, so vključeni v sporočilo za javnost, izdano danes zjutraj, in v našem četrtletnem poročilu na obrazcu 10-Q za četrtletje, ki se je končalo 30. junija 2021, za katerega pričakujemo, da ga bomo vložili pri SEC pozneje danes. Ta dokumentacija bo dostopna na spletni strani SEC in v razdelku za odnose z vlagatelji na spletnem mestu našega podjetja.

Naši današnji gostitelji so Eric Lipar, predsednik in glavni izvršni direktor; in Charles Merdian, glavni finančni direktor in blagajnik. Zdaj bom klic preusmeril na Erica.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Hvala, Josh. Dober dan in dobrodošli vsi sodelujoči na današnjem klicu. Začel bom z delitvijo nekaterih utrinkov našega četrtletja, preden jo izročim Charlesu, da zagotovi več podrobnosti o naših finančnih rezultatih. Zaključili bomo s pregledom naše uspešnosti v tretjem četrtletju in zagotovili posodobljene celoletne smernice.

Dosegli smo najmočnejše rezultate v drugem četrtletju v naši zgodovini, presegli smo naša pričakovanja in postavili nove rekorde podjetja glede prihodkov, zaprtja, absorpcije in skoraj vseh meritev dobičkonosnosti. Stanovanjski trg ostaja neverjetno močan, ki ga poganja dinamika, ki jo LGI Homes ima edinstveno dobro pozicionirano za izkoriščanje. Tukaj je nekaj poudarkov našega nedavnega nastopa. Zaključki v drugem četrtletju so se v primerjavi z lanskim letom povečali za 42 % na rekordnih 2.856 stanovanj, naša povprečna prodajna cena pa se je povečala za več kot 15 % na več kot 277.000 $.

To je povzročilo povečanje prihodkov za 64 % na 792 milijonov dolarjev, kar je nov rekord v drugem četrtletju in drugo najboljše četrtletje na splošno v naši zgodovini. Naš nadaljnji uspeh pri izravnavanju inflacije stroškov nam je omogočil, da smo dosegli 27-odstotno bruto maržo in prilagojeno bruto maržo 28,5-odstotno, kar je obe rekordi v drugem četrtletju. Dosegli smo najnižje razmerje PSA-stroškov doslej, kar je posledično pripomoglo k izboljšanju našega odstotka čistega dohodka pred obdavčitvijo za 460 osnovnih točk na 18,8-odstotno najvišjo raven vseh časov. Končno je naš čisti dobiček znašal več kot 118 milijonov dolarjev, kar predstavlja povečanje za več kot 112 %.

To je bil rekord drugega četrtletja in drugi največji čisti dobiček v zgodovini našega podjetja. V drugem četrtletju smo v celotnem podjetju v povprečju zabeležili 9,1 zaprtja na skupnost na mesec. To je bila druga najvišja stopnja absorpcije v zgodovini našega podjetja, presegla pa jo je le naša stopnja absorpcije v četrtem četrtletju 2020, ki je znašala 10 zaprtij na skupnost na mesec. V tem četrtletju je bil Austin naš najboljši trg z novim rekordom podjetja 20 zaprtij na skupnost na mesec.

Drugi je bil Houston s 13,1, sledil mu je San Antonio z 12,7. Dallas-Fort Worth je bil četrti z 12,5 zaprtja na skupnost na mesec, Jacksonville pa je zaprl prvih pet z 11,9. Naše ekipe še naprej upravljajo z omejitvami dobavne verige, negotovostjo vhodnih stroškov in razpoložljivostjo sklopov za gradnjo. Nismo opazili umika povpraševanja po domovih, povezanega z upadanjem zanimanja za lastništvo stanovanj zaradi omejitev cenovne dostopnosti.

Kljub temu ostajamo osredotočeni na ponudbo cenovno ugodnih domov, ki ustrezajo potrebam našega ciljnega trga. V četrtletju so se naša neto naročila medletno zmanjšala za 10 %, izključno zaradi usklajevanja našega prodajnega tempa z našo zmogljivostjo za dostavo domov našim strankam. Nove hiše dajemo v prodajo pozneje v gradbenem ciklu, ko je več vpogleda v naše stroške, čas gradnje in pričakovane marže. V mnogih naših skupnostih naši prodajni strokovnjaki vzdržujejo dolge čakalne sezname potencialnih kupcev, ki so ob strani, dokler se bodisi ne sprosti nov dom ali trenutni kupec ne prekliče pogodbe.

Glede na močno okolje povpraševanja in ukrepe, ki smo jih sprejeli za podporo naših marž, pričakujemo nadaljevanje negativne rasti kratkoročnih naročil, zlasti v tretjem četrtletju, ko svoje rezultate primerjamo z lansko močno konkurenco. Preden klic predam Charlesu, bom delil še nekaj utrinkov četrtletja. Od zadnjega razpisa o zaslužku smo izvedli dve oportunistični prevzemi, da bi podprli naše dolgoročne cilje rasti. 7. maja smo objavili nakup R Home v Minneapolisu; in 15. julija smo kupili Buffington Homes v osrednjem Teksasu.

Oba prevzema dopolnjujeta naš obstoječi odtis in povečujeta naš položaj zemljišč na privlačnih trgih. Z veseljem pozdravljamo zaposlene v družbah R Home in Buffington v naši ekipi LGI in vemo, da bodo imeli pomembno vlogo pri našem nadaljnjem uspehu. Končno smo v junijskem mesecu državnega lastništva stanovanj zaprli naš 50.000. dom. Ta pomemben mejnik v naši zgodovini je rezultat naše nenehne zavezanosti pomagati najemnikom, da postanejo lastniki stanovanj, in dokaz uspeha našega edinstvenega poslovnega modela, ki se je izkazal za tako učinkovitega pri uresničevanju sanj o lastništvu stanovanj za tisoče družin po vsej državi. .

S tem bom klic preusmeril na Charlesa za več podrobnosti o naših finančnih rezultatih.

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

Hvala, Eric. Kot je poudarjeno v našem sporočilu za javnost, so se prihodki v drugem četrtletju v primerjavi z enakim obdobjem lani povečali za 64,3 % na 792 milijonov dolarjev. To je bilo naše drugo najboljše četrtletje v zgodovini podjetja, ki smo ga presegli le z našo uspešnostjo v četrtem četrtletju 2020. Kot je opozoril Eric, smo zaprli 2856 domov, kar je 42,4-odstotno povečanje medletno in 11,5-odstotno povečanje zapored.

Ta zaprtja so vključevala 430 stanovanj, prodanih prek našega veleprodajnega poslovanja v tem četrtletju, kar predstavlja 15,1 % naših skupnih zaprtij v primerjavi s 199 domovi ali 9,9 % naših skupnih zaprtij v istem četrtletju lani. Še naprej spremljamo stroške in uspešno zvišujemo cene, da ohranimo močne marže. Naša povprečna prodajna cena v drugem četrtletju je bila rekordnih 277.140 $, kar je 15,4 % več kot v enakem obdobju lani. Zvišanje cen je povzročilo ugodno okolje povpraševanja, ki nam je omogočilo, da smo prešli skozi stroškovne pritiske, pa tudi povečano zaprtje na določenih trgih in spremembe v ponudbi izdelkov.

Bruto marža kot odstotek prihodkov je bila rekordna v drugem četrtletju s 27 % v primerjavi s 24,5 % v enakem obdobju lani. To izboljšanje za 250 bazičnih točk v primerjavi z letom je preseglo pričakovanja in je bilo posledica našega uspeha zaradi povečanja stroškov, nižjih kapitaliziranih stroškov obresti in nadaljnjega finančnega vzvoda, ki so ga delno izravnali višji stroški sklopov. Bruto marža, brez veleprodaje, se je medletno povečala za več kot 300 bazičnih točk in zaporedoma za 55 bazičnih točk. Glede na naše dosedanje uspešnost in nenehen uspeh pri obvladovanju inflacije stroškov zvišujemo naše smernice glede bruto marže na razpon od 26 % do 28 %, kar predstavlja povečanje za 130 bazičnih točk na obeh koncih našega prejšnjega razpona.

Naša prilagojena bruto marža kot odstotek prihodka je bila rekordna v drugem četrtletju pri 28,5 % v primerjavi s 26,6 % v istem četrtletju lani, kar je povečanje za 190 bazičnih točk. Prilagojena bruto marža izključuje približno 10,4 milijona USD usredstvenih obresti, ki so bremenile stroške prodaje v četrtletju, in 1,4 milijona USD povezanega obračuna nakupov, kar skupaj predstavlja približno 150 bazičnih točk. Podobno kot bruto marža zvišujemo svojo letno prilagojeno bruto maržo na razpon od 27,5 % do 29,5 %, kar predstavlja povečanje za 100 bazičnih točk na obeh koncih našega prejšnjega razpona. Kombinirani prodajni, splošni in administrativni odhodki so za drugo četrtletje predstavljali 8,6 % prihodkov v primerjavi z 10,4 % v enakem obdobju lani, kar predstavlja izboljšanje za 180 bazičnih točk na letni ravni in za 100 bazičnih točk zapored.

To je bilo najnižje razmerje med PSA in stroški v naši zgodovini, kar je dodatno poudarilo stalno moč povpraševanja na naših trgih. Prodajni stroški za četrtletje so znašali 44,8 milijona dolarjev ali 5,7 % prihodkov v primerjavi s 30 milijoni dolarjev ali 6,2 % prihodkov v drugem četrtletju 2020. Izboljšanje za 50 bazičnih točk je bilo povezano predvsem z operativnim vzvodom, ki je bil delno izravnan z višjimi provizijami, plačanimi nepremičninskim posrednikom. kot odstotek prihodka. Splošni in administrativni stroški so znašali 23,3 milijona dolarjev ali 2,9 % prihodkov v primerjavi s 4,2 % v drugem četrtletju 2020.

Izboljšanje za 130 bazičnih točk, ki ga poganja predvsem finančni vzvod, ki je posledica višjih prihodkov, povečane absorpcije in večjega odstotka zaključkov veleprodaj. Glede na našo uspešnost v preteklem letu smo znižali naše celoletne smernice za PSA-stroške za 50 bazičnih točk in zdaj pričakujemo razpon med 9 % in 9,5 %. EBITDA za četrtletje je znašala 159,8 milijona dolarjev, marža EBITDA kot odstotek prihodkov pa je bila 20,2 %, kar je 410 osnovnih točk povečanje v primerjavi z enakim obdobjem lani in zaporedno povečanje za 120 osnovnih točk. Naša marža EBITDA v drugem četrtletju je bila nov rekord podjetja, ki je v četrtem četrtletju 2020 presegla našo prejšnjo najvišjo vrednost 20,1%.

Čisti dobiček pred obdavčitvijo za četrtletje je znašal 149,1 milijona dolarjev ali 18,8 % prihodkov, kar je za 460 bazičnih točk več kot v drugem četrtletju 2020 in zaporedoma izboljšanje za 130 bazičnih točk. To je bil nov rekord podjetja, ki je presegel našo prejšnjo najvišjo vrednost 18,6 % v četrtem četrtletju 2020. Za drugo četrtletje je bila naša efektivna davčna stopnja 20,8 % in glede na uspešnost v letu do danes pričakujemo, da bo naša efektivna davčna stopnja za celo leto bo med 20,5 % in 21,5 %. Naš čisti dobiček v drugem četrtletju se je povečal za 112,4 % v primerjavi z letom dni na 118,1 milijona dolarjev ali 14,9 % prihodkov, dobiček v drugem četrtletju pa je bil 4,75 USD na osnovno delnico in 4,71 USD na popravljeno delnico.

Bruto naročil v drugem četrtletju je bilo 2.677, kar je 11,3 % manj, neto naročil pa 2.025, kar je 10,1 % manj kot leto prej. Vendar pa osnovno povpraševanje ostaja močno in nedavni upadi naših naročil so posledica razpoložljivosti sklopov, hitrosti prodaje in želje po omejitvi časa in zaostankov naših kupcev. Naša stopnja odpovedi za drugo četrtletje je bila 24,4-odstotna. Drugo četrtletje smo zaključili s 4.801 zaostanki, kar je 125,7 % več kot leto prej.

Vrednost našega zaostanka je 30. junija znašala 1,4 milijarde dolarjev, kar je 157,1 % več kot leto prej. V četrtletju smo znatno napredovali pri pridobivanju zemljišč, da bi podprli naše dolgoročne cilje rasti. Na dan 30. junija je naš portfelj zemljišč sestavljalo 75.910 zemljišč v lasti in pod nadzorom, kar je 71,3 % več kot lani in 12,8 % zaporedno povečanje. V naš lastni inventar smo dodali več kot 6.800 novih sklopov in četrtletje zaključili z 42.492 parcelami v lasti, kar je 33,7 % več kot leto prej in 10,4 % zaporedno.

7.859 zemljišč v naši lasti je bilo dokončanih prostih zemljišč, 29.885 pa je bilo neobdelanih ali v gradnji. V četrtletju smo začeli z več kot 3.200 domovi in do 30. junija smo imeli 4.748 dokončanih domov, informacijskih centrov ali domov v obdelavi. Le 360 teh domov je bilo dokončanih v primerjavi s 671 dokončanimi domovi, ki smo jih imeli ob koncu prvega četrtletja. Ta zaporedni upad še dodatno ponazarja moč povpraševanja, ki jo opažamo na vseh naših trgih.

Končno je bilo skupno število sklopov pod našim nadzorom 33.418, kar je 166,9 % več kot leto prej in 16,1 % zapored. Obrnemo se na bilanco stanja. Četrtletje smo zaključili s približno 111,7 milijona dolarjev gotovine v primerjavi z 48,2 milijona dolarjev v prvem četrtletju. Povečanje je bilo mogoče pripisati presežku prihodkov od naših novih prednostnih dolžniških vrednostnih papirjev po uveljavitvi začasnega odplačila naše kreditne ponudbe.

Pričakujemo, da se bo naše denarno stanje v tretjem četrtletju vrnilo na normalno raven. V četrtletju smo še naprej krepili bilanco stanja in zniževali stroške dolga. 28. junija smo uspešno zaključili ponudbo 300 milijonov dolarjev 4-odstotnih obveznic, ki zapadejo v plačilo leta 2029, in izkupiček uporabili za začasno odplačilo posojil v okviru našega revolving kredita. Konec junija smo imeli skupaj približno 584 milijonov dolarjev skupnega neporavnanega dolga v okviru obveznih obveznic za leti 2026 in 2029, naša razpoložljiva zmogljivost zadolževanja v okviru revolving kreditne ponudbe pa je znašala približno 715 milijonov dolarjev.

Vključno z gotovino v blagajni smo četrtletje končali s skupno likvidnostjo 826 milijonov dolarjev. Na dan 30. junija je naš neto razmerje dolga do kapitalizacije znašalo 26,8 % v primerjavi s 37 % v enakem času lani. In v povezavi z našo ponudbo zapiskov je Moody's našo bonitetno oceno dvignila na Ba2. To je še eno pozitivno priznanje naše izjemne rasti, dosledne dobičkonosnosti in izboljšav, ki smo jih naredili v naši bilanci stanja v zadnjih nekaj letih.

15. julija smo uporabili zneske, ki so bili na voljo v naši kreditni ponudbi, da smo unovčili vse neporavnane obveznice za leto 2026. V tretjem četrtletju letošnjega leta pričakujemo, da bomo priznali 10,3 milijona dolarjev odhodka za predčasno odkup naših obveznic za leto 2026 in 3 milijone dolarjev odloženih stroškov financiranja in popustov, ki so bili prej amortizirani v povezavi z glavnimi obveznicami za leto 2026. To refinanciranje je uspešno izrinilo zapadlost našega dolga za tri leta; povzročijo prihranke pri obrestih v višini več kot 8,6 milijona dolarjev na leto; in v kombinaciji z nedavno spremembo našega revolverja, bo smiselno znižala amortizacijo obresti, ki se odraža v naših bruto maržah dobička v prihodnje. V zadnjem letu se je naš lastniški kapital povečal za približno 370 milijonov dolarjev na skoraj 1,3 milijarde dolarjev danes.

Poleg tega smo kot rezultat naših močnih poslovnih rezultatov in dobičkonosnosti dosegli vodilno donosnost lastniškega kapitala v panogi v višini 40,2 % za zadnje 12-mesečno obdobje, ki se je končalo 30. junija. V drugem četrtletju smo odkupili 335.000 delnic naših navadnih delnic za 55,8 milijona dolarjev. Četrletje smo zaključili s 24,6 milijona uveljavljajočih se delnic in 218,8 milijona dolarjev, ki je ostalo v našem obstoječem programu odkupa delnic. Pričakujemo, da bomo še naprej vračali kapital našim delničarjem kot sestavni del naših širših prednostnih nalog pri alokaciji kapitala.

Na tej točki bom klic preusmeril nazaj na Erica.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Hvala, Charles. Zaključil bom s tem, kar smo do sedaj videli v tretjem četrtletju, in zagotovil posodobitev naših trenutnih obetov za preostanek leta. Q3 se je močno začel. V skladu z našim običajnim pregledom in preverjanjem sredstev pričakujemo, da bomo za mesec julij poročali o 930 zaprtjih, kar predstavlja več kot 50-odstotno povečanje v primerjavi z enakim obdobjem lani.

Na podlagi rezultatov, ki smo jih delili danes, in naših trenutnih obetov za preostanek leta posodabljamo naše celoletne smernice. Zdaj predvidevamo, da bomo leta 2021 zaprli med 10.000 in 10.500 domov po povprečni prodajni ceni med 285.000 in 295.000 $. Ohranjamo naša predhodna pričakovanja, da bomo leto zaključili s 112 do 120 aktivnimi skupnostmi. Ponavljamo obete, ki jih je Charles podal v svojih komentarjih, pričakujemo bruto maržo v razponu od 26 % do 28 %; prilagojena bruto marža v razponu od 27,5 % do 29,5 %; in PSA-stroški med 9 % in 9,5 %.

Zelo smo zadovoljni z našimi rekordnimi dosežki v drugem četrtletju in pričakujemo, da se bo zagon, ki smo ga ustvarili, prenesel v drugo polovico leta. Še naprej smo osredotočeni na gradnjo, prodajo in zapiranje domov in smo v dobrem položaju, da izpolnimo vsa naša pričakovanja za letošnje leto. S tem smo zaključili naše komentarje o četrtletju in zdaj bomo odprli razpis za vprašanja.

Vprašanja in odgovori:

Operater

[Navodila za operaterja] In naše prvo vprašanje bo poslala Deepa Raghavan iz Wells Fargo Securities. Vaša linija je zdaj odprta.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

Živjo Dobro jutro, Eric, Charles, Josh. Hvala, ker ste sprejeli moja vprašanja. precej močna ROE.

Pravzaprav najvišja med vrstniki zagotovo v mojem pokrivanju. Ali lahko spregovorite o nekaterih gonilih znotraj tega, zlasti tistih, ki so trajnostni in bi lahko pomagali pri prenosu teh močnih marž ROE? In tudi, ali bi se lahko pogovorili o teh - nekaterih, ki bi lahko bili prehodni?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

da. Seveda, Deepa. To je Charles. lahko začnem.

Mislim, da k temu zagotovo prispevajo predvsem operativne marže. Torej moč bruto marže plus operativne marže zagotovo spodbujajo dobičkonosnost v smislu tega, kar dosegamo v smislu neto dohodka. Mislim, da je drugi dejavnik tega, kar vidimo, le zmožnost, da so se naše zaloge zalog povečale tako, kot so se od začetka leta 2020. Zdaj dosegamo približno 1,3-krat glede na naše zaloge, in to v primerjavi s približno enkrat v preteklosti, torej približno 30-odstotno povečanje zaloge.

Z drugimi besedami, takoj ko postavimo hiše na tla, jih zapremo in to zagotovo pripomore k povečanju našega donosa na lastniški kapital.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

Razumem. Nisem prepričan, če imate kakšne pripombe na PSA, mislim, da ste se dotaknili operativnih marž, ali so PSA nižji? Je to trajnostno?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

da. Naše smernice torej kažejo, da je od leta do danes 9,1 %. Vsekakor je bilo drugo četrtletje pri 8,6 % – zelo smo ponosni na ta dosežek, ki ga je vodila zgornja meja, prav tako pa so ga poganjale absorpcije, ki so v tem četrtletju dosegle 9,1 %. Torej namigujemo, da bo zadnja polovica leta v razponu od 9 % do 9,5 % za tretje in četrto četrtletje, tako da celotno leto ostane v razponu.

Tako glede na okolje povpraševanja še naprej opažamo prihranke pri porabi za oglaševanje in trženje. Ni znano, ali - kako dolgo se to nadaljuje ali kdaj se to začne spreminjati, glede na to, kdaj pride v poštev prirojeno povpraševanje. In potem je vsekakor s strani G&A, ki je zagotovo posledica pavšalnega števila skupnosti, pa tudi ali v smislu negativnega števila skupnosti, je to leto doslej zagotovo prispevalo k nižjemu G&A, saj ne širimo svoje baze zaposlenih toliko kot sicer bi, če bi se število skupnosti povečalo.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

To je koristno. Moje spremljanje je v komentarju vašega naročila. Glede na prepoznavnost, ki jo imate zdaj, Charles in Eric, na podlagi razpoložljivosti števila vaših skupnosti itd. Ali bi rekli, da je Q3 leta najslabšega naročila ali najslabše četrtletje naročila za leto? Ali pa bi morali tudi na Q4 pomembno vplivati?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Hvala, Deepa. To je Eric. Ja, odlično vprašanje. In naročila so eden od izzivov, ki jih imamo, če bi rekli kot izziv.

Menimo, da je zelo pozitivno, ker je naš zaostanek tako močan, imeli smo tako močno prvo četrtletje v prodaji, saj smo se pred seboj razprodali. In zdaj smo se šele v gradbeništvu. Zaradi inflacije stroškov, ki smo jo opazili, smo se odločili, da svojih hiš ne bomo cenili in jih prodali. Tako smo bili zadovoljni s stroški in tudi z datumom zaključka gradnje ali datumom zaključka, tako da lahko našim strankam zagotovimo izjemno storitev za stranke in vemo, kam se bodo preselile.

Na našo srečo so bili zaključki tretjega četrtletja v bistvu razprodani. Hiše, ki so na voljo za zaprtje v tretjem četrtletju, imajo skoraj vse že sklenjene pogodbe. Tako ne ustvarjamo skoraj nobenih novih naročil iz tedna v teden. Mislimo, da je to dobra stvar.

Ko pa začnete primerjati naročila v tretjem četrtletju v primerjavi z lanskim tretjim četrtletjem, se bo ta znatno zmanjšala. Zdaj v četrtem četrtletju nimamo že prodanih tolikšnih zaostankov. Zato menimo, da bodo naročila boljša, če hočete. Toda zelo močan zaostanek ustvarja to dinamiko.

Ampak spet gledamo na to kot pozitivno.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

Super. Najlepša hvala. Vso srečo na četrtini.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Hvala vam.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje vprašanje prihaja od Trumana Pattersona iz podjetja Wolfe Research. Vaša linija je zdaj odprta.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

Zdravo. Dober dan vsem in hvala, ker ste sprejeli moje vprašanje. Hotel sem samo nadaljevati prejšnje vprašanje. št.

Mislim, da je trenutno povpraševanje dovolj močno, da bodo resnična naročila, ki se bodo nadaljevala, v resnici odvisna od tega, kar je graditelj pripravljen dati v prodajo. Nekateri gradbeniki razpravljajo o tem, kakšne so njihove četrtletne začetne zmogljivosti ali samo število aktivnih parcel, ki jih je mogoče prodati. Torej samo upam, da nam lahko sporočite, kako ste pozicionirani v zadnjem delu leta? In tudi poskušate razumeti morda časovno neusklajenost, ko začenjate obnavljati svoje število specifikacij?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Truman, to je Eric. Lahko začnem, Charles pa lahko doda. Mislim, da smo zelo dobro pozicionirani.

Tudi to, da imamo zelo velik zaostanek, je za nas zelo pozitivno. Gradbene ekipe po vsej državi opravljajo fantastično delo pri dostavi hiš. Ste v okolju, kjer smo imeli zelo močno zaključno četrtletje in dvigujemo naše smernice, da bi vsem pokazali, kako močni se počutimo v drugi polovici leta. Zvišujemo naše smernice za zapiranje in smo prepričani, da lahko naša gradbena ekipa dostavi potrebne hiše za dosego teh navodil za zapiranje.

In mislim, da se splošno sporočilo o naročilih spet vrača k času. Tako močno četrtletje smo imeli v prodaji v prvem četrtletju. In z našo prodajno osredotočenostjo tukaj, pri LGI, v prvem četrtletju nismo prodajali hiše ne samo, da smo končali, ampak ko smo jih prodali, smo jih prodali v fazi okvirja in nato prodali v fazi plošč, nato pa smo prodali naslednji sklop se začne v naslednjih nekaj mesecih in je bil daleč naprej. Povečali smo cene, da bi pokrili stroške inflacije ali tistega, kar smo v preteklosti videli, vendar to v mnogih primerih ni bilo dovolj.

Zato smo rekli ne, ni veliko nagrade, če bi obdržali cene hiš, ki ne bodo prinesle dobesedno nekaj četrtin po cesti. Torej umaknimo to in imeli smo ta velik cevovod. In ko smo rekli, da hiše ne bomo dali na voljo za prodajo, dokler ta hiša ni res v fazi plošče ali pa okvir ne pade. To je nekoliko specifično za trg, kjer lahko natančno vemo, kakšni bodo stroški za to hišo.

Ustrezno lahko določimo ceno glede na našo maržo in zelo smo zadovoljni, da našim kupcem zagotovimo tisto izjemno storitev za stranke, ki pravi, da bomo hišo oddali, vi pa se boste vselili na ta datum. Drugi dejavnik, ki je bil za nas pomemben, je – in mislim, da to ni bilo dosledno v industriji, vendar vse naše odločitve sprejemamo na podlagi temeljnih vrednot podjetja. In ko smo vse te hiše sklenili v prvem četrtletju, v veliko primerih nismo vgradili dovolj inflacije, smo pa podpisali pogodbo s stranko. Povedali smo jim, da bomo zaprli po tej ceni, in nismo prekinili nobene pogodbe s strankami, ker nismo zadovoljni z maržami, ki jih ustvarjamo.

Ne izgubljamo denarja za hiše. V nekaterih primerih ne zaslužimo toliko denarja, kot bi prej. Vendar verjamemo, da je to prava stvar, in to je sporočilo, ki ga pošiljamo našim strankam in zaposlenim po vsej državi, ker tega – ne počnejo vsi gradbeniki. Slišimo medijska poročila in različne gradbince na različnih trgih, odpovedujejo pogodbe, jih obnavljamo in prodajamo drugim strankam po višjih cenah in spoštujemo vse stranke, ki smo jih prodali, in ob tem se počutimo zelo dobro.

Druga stvar, ki se mi zdi pomembna za Truman, kar bom dodal, je, da svojega poslovnega modela sploh nismo spremenili. Nismo graditelj po naročilu. Nimamo oblikovalskega centra. Ni možnosti.

Še vedno smo graditelj specifikacij, kjer imamo štiri do pet tlorisov na skupnost, predhodno izberemo prileganje in zaključke ter prodajamo. V prvem četrtletju smo prodajali ta tloris, stranka gleda hišo in točno ve, kaj dobi, vendar se za nekaj četrtin ne bi izšlo. Torej brez sprememb našega poslovnega modela in resničnih pozitivnih misli o tem, kako ravnamo s strankami, in resničnega pozitivnega povpraševanja, ki ga vidimo na trgu.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

da. Ne. Popolnoma se strinjam, graditi nekakšne nepredvidene cene, mislim, da v določeni meri dolgoročno škodijo ugledu. Razumel o tem.

Tega ste se dotaknili v svojem odgovoru, vendar bi se rad malo poglobil v – povišali ste svoj vodnik bruto marže. Če pogledamo, srednja točka pomeni nekakšno enakomerno bruto maržo zaporedoma do konca leta. In zapustili ste celoletni vodnik, ki je precej širok okoli 200 bazičnih točk. Glede na velikost vašega zaostanka bi si predstavljal, da imate precej spodobno predstavo o profilu marže v zadnji polovici leta.

Ali nam lahko pomagate razumeti, kateri od teh elementov vas lahko potisnejo proti spodnjemu ali višjemu koncu vodnika?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Ja, Truman. Odlično vprašanje. lahko začnem. Imamo zelo velik zaostanek.

Cene za stranko imamo zaklenjene. Toda ena od stvari, ki je še vedno odprta glede bruto marže, je za nas zelo pozitivno dejstvo, da smo zvišali bruto maržo, vendar veliko hiš, ki bodo dostavile letos še niso začeti. Začeli se bodo avgusta, septembra, v nekaterih primerih celo oktobra. Torej so ti stroški malo neznani.

Zdi se, da se v zadnjih 30 do 60 dneh gibljejo v pravo smer. Torej je to pozitivno. Če se bo ta trend nadaljeval v naslednjih 60 do 90 dneh, bi to verjetno pomenilo, da smo morda na višji strani naše bruto marže. Ampak mislim, da se nikomur ne zdi udobno reči, da bo v naslednjih nekaj mesecih morda več stroškovnih pritiskov ali pomanjkanja dobavne verige.

To bi bil en vidik tega. In potem ima tudi mešana komponenta različnih delov države različne bruto marže, so primerljive, zelo podobne bruto marže po vsej državi, vendar bo pomembno, od kod prihajajo ti zaključki v zadnji polovici leta.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

V REDU. Hvala, ker ste sprejeli moja vprašanja, in srečno v prihajajočem četrtletju.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Ni za kaj. Hvala vam.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje vprašanje prihaja od Michaela Rehauta iz J.P. Morgana. Vaša linija je zdaj odprta.

Maggie Wellborn - J.P. Morgan - analitik

Živjo To je Maggie za Mikea. Prvo vprašanje o tem, kako razmišljati o tempu zaključka skozi bilanco leta. Mislim, da ste v zadnjem četrtletju komentirali, da bi bilo nekako razumno pričakovati nekaj podobnega kot v prvem četrtletju.

Očitno se Q2 vrti višje in vaš razpon zapiranja za preostanek leta v kombinaciji z obeti glede števila skupnosti nekako pomeni korak nazaj. Torej se sprašujete, ali bi lahko opisali, kako bi morali razmišljati o tempu zapiranja?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. To je Eric in Charles lahko k temu doda. Mislim, da je zaključna stran, da smo zelo zadovoljni z našimi navodili. Brez dvoma, 9,1 % zaprtja na skupnost na mesec v drugem četrtletju je zelo močna hitrost absorpcije, najvišje drugo četrtletje v zgodovini, zlasti s povprečnimi prodajnimi cenami tam, kjer smo.

Zato napovedujemo, da se bo absorpcija v drugi polovici leta zmanjšala. To je samo matematika. Toda na to ne gledamo kot na upočasnitev ali negativno, to je samo vračanje k bolj zgodovinskim absorpcijam ali res še vedno povišano, vendar le ne tako močno kot 9,1-odstotni zaključki na mesec, ki smo jih doživeli v drugem četrtletju. samo zato, ker preprosto ne maramo napovedovati in voditi do najboljšega četrtletja v zgodovini podjetja.

To je visoka letvica. Želimo biti šokirani, če v tretjem in četrtem četrtletju ne ustvarimo velikih številk, vendar tako ne dajemo navodil.

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

da. Druga stvar, ki bi jo dodal, Maggie, to je Charles, bi bila, da imamo številne visoko uspešne skupnosti, ki se zapirajo in te prihajajo. Torej v smislu napovedi, ko prehajamo nadomestno ali morebitno vrzel med temi skupnostmi, zagotovo mislimo, da je to dejavnik v zadnji polovici leta, ko prehajamo iz ene skupnosti v drugo.

Maggie Wellborn - J.P. Morgan - analitik

Razumem. In drugo vprašanje, gledam na leto 2022, in priznavam, da je verjetno še vedno zgodaj – še vedno je prezgodaj za uradne smernice. Toda usmerjeno gledano, kako razmišljate o svoji sposobnosti, da povečate število zaključkov v naslednjem letu, zlasti glede na to, da napovedujete upad naročil v bližnji prihodnosti. In verjamem, da ste se v preteklosti že nekako pogovarjali z neumnimi napovedmi o štetju skupnosti za to leto.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. To je odlično vprašanje, Maggie. Imaš prav. Ne dajemo navodil o zaprtju za '22.

V preteklosti smo rekli, da pričakujemo, da bo število skupnosti podobno. In to bi bilo naše pričakovanje še danes. Število skupnosti je zanimivo, ker tudi po naših letošnjih smernicah, 112 proti 120, močnejši zaključki so v zadnji polovici leta, manjše bo število skupnosti. Torej nihče v resnici ne upa na šibkejše število skupnosti ali šibkejše zaključke, samo imejte večje število skupnosti.

Če torej delujete s stališča skupnosti, bo konec prihodnjega leta podoben v primerjavi s koncem letošnjega leta, potem je absorpcija, ki jo bodo vsi pričakovali, res takšna. Letošnje leto se bo verjetno končalo na letni ravni z našimi smernicami, ki jih dajemo. To bo najmočnejša absorpcija v naši zgodovini. To je samo matematično dejstvo.

Ko torej vlagatelji in vsi vi razmišljate o tem, kakšen bo zaključek prihodnje leto, je res vprašanje, kaj vsi verjamejo, da bo absorpcija naredila. Vsem se bomo vrnili glede naših navodil za naslednje leto. A očitno, če bodo absorpcije tako močne, kot so zdaj, bo podobna številka. Če se absorpcije znižajo, da se vrnejo na zgodovinska povprečja in za nas na šest do sedem na mesec, se bodo zaprtja zmanjšala lani, in to šele naslednje leto.

To je samo matematična enačba. Zato se bomo vrnili k vsem o absorpciji, vendar menimo, da bo tako ali tako močan tempo vpijanja. Toda 9,1 % kot primerjava in kje bomo končali letos bo neverjetno leto z vidika absorpcije.

Maggie Wellborn - J.P. Morgan - analitik

Razumem. Hvala vam.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Ni za kaj.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje vprašanje prihaja od Jaya McCanlessa iz Wedbusha. Vaša linija je zdaj odprta.

Jay McCanless - Wedbush Securities -- analitik

Zdravo. Dober večer. Hvala, ker ste sprejeli moja vprašanja. Prvo, ki sem jo imel, samo če pogledam hitrost absorpcije naročil, ki ste jo imeli v drugem četrtletju, je videti približno 6,4 na mesec.

Če to prenesemo naprej v tretje četrtletje, kaj mislite, kje se bo to končalo, če bi se odstotek naročil zmanjšal za 40 % do 50 %? Ali se stvari trenutno spremljajo?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

borzni skladi proti vzajemnim skladom

da. Mislim, da vsaj toliko, Jay, samo zato, ker nimamo kaj prodati. Naročila bi bila veliko močnejša, če bi sprostili več zalog, vendar bo verjetno celo večji odstotek od 40% do 50%. Zdaj je odvisno od tega, kaj se bo zgodilo do konca avgusta in septembra, vendar se bo bistveno zmanjšalo samo zato, ker nimamo česa prodati, in to počnemo namenoma.

Zato se želim prepričati, da ponavljam, da veliko govorimo o naročilih, toda povpraševanje, ki ga vidimo, takoj, ko damo domove v prodajo, da smo zadovoljni s stroški in datumom dostave, jih takoj prodajo. Takoj, ko stranka odpove, predvsem v zvezi s financiranjem, pride z našega čakalnega seznama še ena stranka in to hišo sklene s pogodbo. Toda ko imamo preklic, da ga nadomestimo s stranko, ki bo verjetno imela veliko višjo povprečno prodajno ceno, to ne ustvari neto naročila. To je samo stališče pranja in naročila.

Zato nas resnično močno povpraševanje ne razumite narobe. Samo matematika naročil se bo v tretjem četrtletju bistveno zmanjšala.

Jay McCanless - Wedbush Securities -- analitik

Razumem. V REDU. Drugo vprašanje, vaša stopnja odpovedi je videti, da je bila dejanska stopnja pločevink v drugem četrtletju nižja za približno 90 bazičnih točk na letni ravni. Mislim, je vse to povezano samo s pločevinkami, ki jih zdaj dobivate? Ali pa samo ljudje, ki jim hipotekarno pismo pade? Ne gre za to, da ljudje nočejo več hiše.

Kaj ... samo mi to še malo povejte, če lahko.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Mislim, da je večino časa vse povezano s hipoteko. Mislim, naše stranke po pogodbi, stranke, ki so kupile ali oddale naročilo, če hočete, v prvem četrtletju. V svojih hišah imajo veliko vgrajenega lastniškega kapitala, cene so se dvignile in res vse skupnosti po vsej državi.

Tako bi vsi radi zaprli, včasih življenje ovira in stvari vplivajo na hipotekarni posel, česar ne zmorejo, vendar je skoraj izključno povezano s hipoteko.

Jay McCanless - Wedbush Securities -- analitik

V REDU. V redu. To je dobro slišati. In potem zadnji, ki sem ga imel, se zdi, da imaš s tvojim zaostankom trenutno dovolj domov v zaostanku, da izpolniš svoje smernice – zaključne smernice za leto.

Zdi se, da imate še vedno ceno. Samo sprašujem se, in ustvarili ste 27-odstotno bruto maržo v bistvu v sprednji polovici. Se sprašujete, zakaj niste dvignili najnižjega cilja glede bruto marže?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Mislim, da gre za negotovost glede stroškov, Jay, in malo mešanice. Kot smo že povedali, še vedno – želimo zagotoviti, da imamo tam dovolj blazine za morebitna povečanja stroškov za naše začetek avgusta, septembra in oktobra. Veleprodaja vpliva na bruto marže. To je bilo 15 % naših zaključkov v drugem četrtletju.

Še vedno smo na pravi poti, da bo to v tretjem in četrtem četrtletju predstavljalo 10 % do 15 % našega poslovanja, vendar bo to vplivalo na ta odstotek in na to, ali smo na zgornjem in srednjem koncu razpona, ki smo zagotovo pripravljeni na donos. na lastniški kapital, operativne marže, zelo veliko povpraševanje. Vidimo veleprodajni posel, vendar bo to imelo vpliv in to upoštevamo pri objavi navodil.

Jay McCanless - Wedbush Securities -- analitik

V REDU. Super. Hvala, ker ste sprejeli moja vprašanja.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Ni za kaj.

Operater

In hvala ti. [Navodila za operaterja] In naše naslednje vprašanje prihaja od Alexa Barrona iz Centra za raziskave stanovanj. Vaša linija je zdaj odprta.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

da. Hvala, gospodje, in dobro delo v četrti. Želel sem vprašati, vem, da je bil vaš čas gradnje v preteklosti približno 60 ali 62 dni ali kaj podobnega. Kako - kako to izgleda danes glede na vse omejitve dobavne verige?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

da. Odlično vprašanje, Alex. To je Charles. Mislim, da se zagotovo podaljšuje.

Mislim, opažamo zamude v dobavni verigi, v smislu naročanja, dobavni roki se povečujejo. Obvladamo to. Naše gradbene ekipe se odlično soočajo s temi izzivi, če hočete, je to specifično za trg. Torej, odvisno od trga, na primer enega trga in morda opeke, je drugi trg lahko nekaj, kot so okna ali garažna vrata ali nekaj stvari, skozi katere smo delali.

Toda dobavni roki vsekakor vplivajo na datume dostave gradnje za več tednov. Vgradimo ga v urnik in nato samo upravljamo urnik okoli njega.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

V REDU. Mislim, vem tudi, zgodovinsko gledano, ste fantje vedno nekako gradili in menda zaprli veliko hiš, preden sploh najdete kupce. In predvidevam, da se je zdaj trg nekako preobrnil, kjer je bilo povpraševanje tako močno, da zdaj prodajate, kot ste rekli, v fazi ustanovitve. Predvidevam, da poskušate obnoviti cevovod inventarja specifikacij.

Lahko torej govorite o tem, kako izgledajo vaši začetki, kakšen je vaš načrt za začetek v zadnji polovici leta? Kako razmišljate o tem za naprej? Kakšna je vaša sposobnost, da začnete s specifikacijami, da napolnite ta inventar?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

Seveda. da. V drugem četrtletju smo imeli približno 3200 štartov. Naš dokončan dokončan inventar se je ob koncu drugega četrtletja zmanjšal na približno 360 enot.

Torej še nikoli v naši zgodovini nismo videli tako nizke številke, vaša točka o resnični prodaji vnaprej pa sega tudi k komentarju o zalogi, ki smo ga podali v smislu, kako nam je uspelo zagotoviti močan donos na lastniški kapital. Imamo pa 4300 hiš, ki so v neki fazi gradnje. In mislim, da izdajamo tisto, kar se nam zdi udobna številka na podlagi skupnosti za skupnostjo. Tako lahko na nekaterih trgih, kot je na primer Teksas, naenkrat izdamo več enot, kot bi jih morda na drugem trgu.

Zato mislim, da gre za veliko razpoložljivost. Imeli smo nekaj manj kot 8.000 dokončanih sklopov. In glede na naš tempo zapiranja bi bilo to manj, kot bi si običajno želeli. Radi bi imeli 1-letno dobavo prostih dokončanih parcel.

Torej smo malo pod tem. Imamo 11.000 enot, ki so trenutno v razvoju, od naših skoraj 30.000, ki jih imamo v neobdelanih in nerazvitih, 11.000 od teh se aktivno razvija. Zato mislim, da je ideja, da je odvisno od skupnosti glede na posamezno skupnost, če imamo na voljo veliko za začetek in je povpraševanje tam glede na to, kar vidimo. Kar zadeva pogodbe, potem začenjamo čim več v tej skupnosti in jo tako še naprej upravljamo.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

Razumem. In potem samo, da se malo osredotočim na stran dostave. Torej ste nam le nekako dali oceno za julij. Ali naj torej na podlagi trendov naročil in na podlagi tega namigujem, da je večja verjetnost, da bodo dobave v tretjem četrtletju na koncu višje kot v četrtem četrtletju? Z drugimi besedami, bodo podobna padcu naročil, ki ga zdaj opažate in ki bo sledila v četrtem četrtletju? Je to razumno?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Mislim, lahko bi bilo, Alex. Mislim, mislim, da ne dobimo toliko podrobnosti glede štetja skupnosti. Vsekakor pa se tretje četrtletje odlično začne z zaključki, z 930 julija.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

Razumem. In če bi lahko vprašal samo še zadnje. Marža pri teh novih domovih, ki jih zdaj začenjate in jih prodajate, ali je po vašem občutku, da je - ali domovi v zaostanku, ali mislite, da je boljši od tistega, kar ste dostavili do zdaj?

Na splošno bi moralo biti bolje. Mislim, da se to odraža v naši bruto marži. Zaradi trgov je veliko primerov za vsak primer, vendar ima naš zaostanek veliko hiš, ki so bile prodane v prvem četrtletju. Nedavna prodaja ima boljšo bruto maržo kot zaostanek.

To je na splošno resnična izjava.

V REDU. Zelo koristno. Hvala.

Ni za kaj.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje vprašanje je nadaljevanje Trumana Pattersona iz podjetja Wolfe Research. Vaša linija je zdaj odprta.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

Hej fantje. Tukaj je le nekaj nadaljevanj. Prvi o dostopnosti. Vsi ste se v preteklosti osredotočali na cenovno dostopnost in način doseganja najnižjega mesečnega plačila hipoteke.

In pogosto si to predstavljamo kot razmik v primerjavi z najemnino. Kako je na območjih in najemnikih, na katere ciljate, ta razpon videti danes v primerjavi morda pred letom ali dvema? Poskušam razumeti, koliko najemnin na vaših območjih nekako sledi rasti cen stanovanj.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Mislim, Truman, kako gledamo na to, je bilo vedno dražje kupiti stanovanje pri LGI kot najeti, vendar običajno ne primerjaš jabolk z jabolki. Tradicionalno so naše številke vedno pokazale, da je za najem stanovanja, ki je običajno eno ali dve spalnici, od koder prihaja večina naših kupcev, in vstop v enega od naših domov LGI, vključno z davki in zavarovanjem, pristojbinami za združenje lastnikov, stane 500 do 600 $ več na mesec. . Ena od stvari, ki jih gledamo, je, da se naša povprečna prodajna cena zviša, verjamem, za približno 15 % medletno.

In to je nekaj sto dolarjev ali 100 dolarjev na mesec, verjetno plačilo. To je tisto, kar pozorno spremljamo, pomembna je dostopnost. Očitno smo vsi videli prednosti tega, da stopnje ostanejo zelo nizke. Torej, čeprav je povprečna prodajna cena višja, ni imela tako velikega vpliva na mesečno plačilo.

In mislim, da slišimo s terena in vidimo, da so naši kupci bolj usposobljeni kot kdaj koli prej. Prvič v naši zgodovini v zadnjem četrtletju sta naš partner, loanDepot in hipotekarna družba poročali, da je bila naša povprečna kreditna ocena 708. In to je bilo prvič, da je bila naša povprečna kreditna ocena severno od 700, in naš dolg do dohodka razmerja so nižja kot pred letom dni. To sta torej oba pozitivna znaka, kar se tiče kupcev in njihove sposobnosti, da prevzamejo dodatne cene, če hočete, in se ob tem še vedno počutijo dobro.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

V REDU. In potem samo nadaljevanje o številu in potencialu skupnosti v letu 2022. Poglejte, cenim, da ne napovedujete povpraševanja ali česa podobnega, in odvisno od tega, kakšne so absorpcije. Ampak, če se samo igramo nekako hipotetično in rečemo, da absorpcije ostajajo povišane in bi se lahko glede na povpraševanje celo razširile.

Samo poskušam razumeti, kakšne notranje zmožnosti imate vsi na podlagi meritve začetkov na skupnost ali samo na splošno, verjamem, da ste začeli približno 3000 zagonov v vsakem od zadnjih nekaj četrtletij. Je to udoben tempo za vse vas? Poskušate to uravnotežiti, saj imate 11.000 lotov, ki se aktivno razvijajo? Samo poskušam razumeti, kakšen potencial bi lahko obstajal.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Mislim, obstaja prednost pri tem, koliko jih lahko začnemo na skupnost. In mislim, da celo v Austinu v Teksasu in Houstonu v San Antoniju, ko dobiš absorpcijo 12, 13, 20 na mesec v primeru Austina, mislim, da je to samo dokaz, da naša gradbena ekipa in naša vodstvena ekipa opravljata neverjetno delo , ker večina graditeljev nima možnosti začeti graditi in zapreti s takšnim tempom. Če se vrnem k vašemu vprašanju, se skupno število, ki je na voljo za domove, v veliko primerih ne spremeni.

Torej, če imamo skupnost, ki ima 100 parcel za gradnjo, če gradimo s hitrostjo osem na mesec ali 12 na mesec, boste še vedno končali z zaprtjem istega meseca. Samo vaša skupnost se bo povečala – šli boste skozi to hitreje, če hočete. Iz te skupnosti bomo razprodani pri 12 mesecih in 8 mesecih ali ob 8 mesecih bo razprodana v letu. Tako se celotna absorpcija ne spremeni.

Zato moramo na to gledati od skupnosti do skupnosti. Imamo možnost povečati začetke, ni dvoma, vendar morate imeti tudi sposobnost, da trajate pred vami in se pripravite. Trenutno je za nas in za industrijo veliko časovnih izzivov, ker so naše absorpcije dobesedno 30 % do 50 % višje, kot so bile v zadnjih nekaj letih. In naša razvojna napoved in naše načrtovanje oddaje zemljišč nista temeljila na tej absorpciji.

Torej zamujamo, če hočete, pri postavljanju novih odsekov ali nakupu nadomestnih projektov. In seveda vsi poznamo nove posle, ki jih kupujemo predvsem za nakup zemljišč za razvoj. In ko kupimo surov kos zemlje, kot smo veliko delali tukaj v zadnjih 12 mesecih, kar dokazujejo naše številke, traja od 24 do 36 mesecev, da vzamemo kos surove zemlje in ga pretvorimo v dom zapiranja.

Truman Patterson - Wolfe Research – analitik

V REDU. V REDU. V redu. Hvala vsem za vaš čas.

Cenim to.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

Ni za kaj. Hvala, Truman.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje vprašanje prihaja iz nadaljnjega ukrepanja Alexa Barrona iz Centra za raziskave stanovanj. Vaša linija je zdaj odprta.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

da. Hvala. V preteklosti vem, da ste ljudem poslali veliko poštnih sporočil in podobnih stvari. Torej predvidevam, da je bilo veliko vaših zgodovinskih kupcev najemnikov, vendar smo slišali, da je tudi veliko ljudi iz drugih držav, ki prihajajo v kraje, kot sta Teksas in Florida, iz Kalifornije in New Yorka.

Zato me zanima, če tudi vi vidite ta pickup pri takih vrstah kupcev? Ali pa še vedno na splošno vidite isti profil kupcev, kot ste ga videli v preteklosti?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. To je super vprašanje, Alex. In mislim, da o tem nimamo res dobrih podatkov, vendar slišimo in vidimo dokaze, da zagotovo vidimo kupce izven države. Veliko teh posameznikov je še vedno najemnikov, ki prihajajo na ta trg in se samo selijo s teh trgov z visokimi stroški ali bolj zaprtih trgov, če hočete, se preselijo v Teksas in najdejo zaposlitev tukaj z vso rastjo delovnih mest, ki jo imamo, in selimo tudi na številne trge, na katerih poslujemo.

Carolinas je za nas res močan. Florida je za nas odličen trg. Phoenix, Las Vegas, smo na trgu z zelo dobrim rastjo delovnih mest. Torej nekaj od tega vidimo.

Opažamo tudi več aktivnosti vlagateljev, večinoma - ne samo iz našega veleprodajnega podjetja, ampak tudi neinvestitorjev, ki kupujejo eno ali dve ali tri hiše hkrati. To je zdaj zagotovo povišano. In samo splošno povpraševanje na trgu je trenutno tako dobro, kot smo ga kdaj videli. In mislim, da vsi ti dejavniki prispevajo k temu.

In ko govorimo o tem, kako izgleda trg v letih 22 ali 23 ali 24, bomo domnevali, da gre nazaj na bolj normaliziran trg, bolj na trg 2017, 2018, 2019 in vračamo se neposredno k strankam, ki plačujejo najemnino prek družbenih medijev, preko direktne pošte. Trenutno, ko so vsi naši zaostanki razprodani in nimamo veliko stanovanj za prodajo, porabimo zelo malo denarja za trženje. To pomaga pri številkah SG&A, o katerih je govoril Charles.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

V REDU. In potem glede tega vprašanja o tem, v kateri fazi prodati domove, na splošno, kakšen je vaš miselni proces na tej točki, glede na dobavno verigo, glede na čas, potreben za gradnjo domov, kje na tej točki določate optimalne cene za hiše? Predvidevam, da ni več podlaga, ampak me zanima, če lahko to komentirate.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Hiše dajemo na cenik za našo prodajno ekipo za prodajo, ko se nam zdi udobno, da razumemo vse stroške, in smo zadovoljni z urnikom, ko bo ta hiša dokončana. In to je malo drugače kot na vsakem trgu. Toda v bistvu se velikokrat zgodi, ko je plošča narejena ali ko okvir pade in ste na neki točki v gradnji, kjer se počutite udobno, da boste imeli naprave, boste Če imate okna, boste imeli odmor, in stranki lahko zagotovimo datum, v katerem se bova oba dobro počutila, in ga lahko zagotovimo.

Alex Barron - Center za raziskave stanovanj -- analitik

V REDU. Hvala in vso srečo.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

kaj povzroča dvig delnic

Hvala vam.

Operater

In hvala ti. In naše naslednje, imamo nadaljnje vprašanje Deepe Raghavan iz Wells Fargo Securities. Vaša linija je zdaj odprta.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

Živjo, Eric. Malo -- nekoliko mešanih sporočil. Mislim, v osnovi, dosegate številke precej močno, vendar zagotovo ublažite nekatera naša pričakovanja za naprej. Samo radoveden, ali načrtujete več kot normalizirano hitrost absorpcije od šest do sedem? Ali pa mislite, da sedem, osem še vedno ni na mizi, glede na vaše notranje poglede?

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor

da. Odvisno od tega, o kateri kategoriji govorimo o Deepi, mislim, da je naš optimizem trenutno tako visok, kot je lahko, saj znaša 9,1 % zaprtja na mesec, 28,5 % bruto marže, 18,8 % pred obdavčitvijo, 40 % donosnost lastniškega kapitala . To je tako dobro kot – ja, to je najboljša četrtina v zgodovini LGI in vsi so nad tem zelo navdušeni. Ne dajemo navodil za '22, vendar menim, da bo večina ljudi v industriji gradnje stanovanj, ki to počnejo že 25 let, kot mi, če rečete, kako je '22, '23, '24, bo izgledala, in v naši zgodovini od 2014 do 2020 smo bili v šestih do sedmih zaprtjih na mesec, nato pa letos traja od osem do devet.

Enako s povprečno prodajno ceno in povprečno bruto maržo bomo napovedali, kolikor bomo kupovali naše zemljišče in kako sklepamo posle in kako razmišljamo o kapitalu, napovedali bomo pretekle stopnje absorpcije, zgodovinski rob, ne najboljše četrtletje v zgodovini LGI, ki se nadaljuje v naslednjih treh letih.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

V REDU. 11.000 sklopov, ki se razvijajo, omenili ste tudi, da je to manj kot enoletna dobava. Sem prav slišal? Mislim, letos zapiraš le 10.500?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

Ja,. Bilo je -- Deepa, to je Charles. Pod letno ponudbo je bilo slabih 8.000 dokončanih prostih zemljišč, od tega 11.000 v aktivni gradnji.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

In koliko od teh 11.000 aktivnih razvoja se lahko sprosti prihodnje leto?

Charles Merdian - Glavni finančni direktor in blagajnik

da. So v različnih fazah. Nekatere od njih se bližajo zaključku. Nekateri od njih se šele začenjajo.

Za Ericovo točko je torej potrebno nekaj let od projekta do projekta, da se lotimo dostave. Tako bodo nastopili v naslednjih 24 mesecih.

Deepa Raghavan - Wells Fargo Securities – analitik

Razumem. Najlepša hvala.

Eric Lipar - Predsednik in glavni izvršni direktor