Vlaganje

Je Whitestone REIT odlična naložba v dividende?

Leto 2019 je bilo divje leto za številne nepremičninske investicijske sklade ali REIT. Delnice mnogih so v začetku leta hitro napredovale, ko je ameriška centralna banka Federal Reserve znižala obrestne mere (ne pozabite na obratno razmerje med obrestnimi merami in kapitalsko intenzivnimi sredstvi, kot so nepremičnine), da bi se ponovno obrnila, ko je Fed sporočil, da je znižanj obrestnih mer za nekaj časa konec. medtem ko je svetovno gospodarstvo utripalo opozorilne znake, da bi lahko bila recesija blizu.

Whitestone REIT (NYSE:WSR)ni bil nobena izjema, saj so se delnice letos povečale za skoraj 20 %, a trenutno dosegajo slabih 8 % donosnosti v koledarskem letu – v primerjavi z 29-odstotnim napredkom za S&P 500. Vendar pa tako kot pri drugih REIT, pravi razlog za nakup je prihodek od dividend, Whitestone pa trenutno prinaša 8,5% letno. Lastnik in upravitelj poslovne nepremičnine ni tako trden kot nekateri njegovi vrstniki Skladiščni kapital , toda četrtletno izplačilo je veliko pripomoglo k temu, da je ta nepremičninski portfelj vreden ogleda.

Posnetek od blizu, ko nekdo drži nakupovalne vrečke, ki se sprehaja po nakupovalnem središču.

Vir slike: Getty Images.





'E-commerce Resistance' je ime igre

Whitestone ima v lasti in upravlja komercialne nepremičnine v Arizoni in Teksasu (in ima eno nepremičnino v Severnem Chicagu) in se osredotoča na pridobivanje in nadgradnjo nepremičnin, ki jih imenuje 'odporna na e-trgovino' v hitro rastočih metropolitanskih območjih Phoenix, Houston, Dallas in San Antonio. Vodstvo se osredotoča na ta mesta zaradi pričakovane nadpovprečne rasti prebivalstva v prihodnjih letih, ki jo v veliki meri poganjajo upokojenci, ki se selijo v toplejše podnebje.

Rastoča gospodarstva so običajno enaka višjim cenam za upravljavce poslovnih nepremičnin, vendar moteča sila e-trgovine, ki jo vodi Amazon v zadnjem desetletju povzročil opustošenje na mnogih od teh nepremičnin. Tako Whitestone pravi, da ima zgrajeno vrsto nakupov, od katerih je veliko sredstev v težavah (z nizko stopnjo zasedenosti ali se sooča z morebitno zaprtjem), ki jih je treba predelati. Ekipa nadgrajuje in ponovno daje v najem te nepremičnine, da postanejo sodobna skupnostna središča – mešanica vsakdanjih potrebščin, kot so trgovine z živili in zabaviščni prostori za lokalne prodajalce in ponudnike storitev. Neosnovna sredstva, ki ne izpolnjujejo meril, se razbremenijo, da se naredi prostor za potencialno boljše pridobitve.



Rezultati te strategije so bili precej dobri. Čeprav so se delnice od IPO REIT leta 2010 povečale za slabih 16 %, je ta mastna izplačila dividend v tem časovnem obdobju ostala stabilna. Za podjetje, ki želi biti oportunistično v težavah v maloprodajnem prostoru, njegova skupna stopnja zasedenosti 90,4 % ob koncu tretjega četrtletja 2019 tudi ni slaba – čeprav pade pod povprečno stopnjo zasedenosti javnih maloprodajnih družb REIT, ki znaša 94,6 %, glede na industrijska zagovorniška skupina Nareit. Sredstva iz poslovanja (FFO, ekvivalent zaslužka za nepremičninski sklad) so se tudi od IPO povečala za 355 %. In vse to se je zgodilo med tako imenovano 'apokalipso maloprodaje', ko se je industrija prilagajala dobi digitalnega nakupovanja. Kaj torej daje ta cena delnice?

Nekaj ​​razlogov za morebitno zaskrbljenost

Rezultati Whitestonea so bili solidni, vendar obstajajo razlogi, zakaj vlagatelji niso bili deležni visoke cene delnice, ki bi ustrezala izplačilu dividend.

Prvič, nakupe je treba nekako plačati. Kot družba REIT, Whitestone izplača večino svojega donosa delničarjem, kar pomeni, da je bil njegov naraščajoči portfelj premoženja pridobljen z novimi dolgovi in ​​izdajo delnic. Kar zadeva dolg, je zrasel za več kot 500 %, odkar je Whitestone stopil na borzo, na skoraj 622 milijonov dolarjev in je dober za razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom 1,12. Medtem ko bi podjetje lahko prodalo nekaj svojih manj vrednih nepremičnin, da bi bilanca stanja spet urejena, je znesek dolga, ki je trenutno v knjigah, precej nad povprečjem za maloprodajno skupino enakovrednih družb Whitestone REIT.



WSR Finančni dolg do lastniškega kapitala (četrtletni) grafikon

Podatki avtorja YCharts .

Kaj pa sredstva iz poslovanja? Tudi to se za delničarje ni v resnici povečalo, saj je podjetje v zadnjem desetletju kovalo in prodalo veliko novih delnic, da bi financiralo svojo rast. Posledično so se sredstva iz poslovanja na delnico zmanjšala in dejansko zmanjšala, saj se je število delnic povečalo.

Graf WSR FFO na delnico (TTM).

Podatki avtorja YCharts .

Posledica je seveda, da nadpovprečna dividendna donosnost predstavlja visoko breme zadolženosti in dobičkonosnosti na delnico.

Kaj vse skupaj pomeni?

Za tiste, ki se ukvarjajo zgolj z dohodkom, Whitestone ne izgleda kot grozna stava, hitro rastoča mesta, v katerih igra, pa bi lahko privedla do izboljšanja stopnje zasedenosti in dviga vrednosti nepremičnin. Stabilizacija obrestnih mer bi morala pozitivno vplivati ​​tudi na FFO. Zato se izogibam temu, da bi to poimenoval kot odlična naložba v dividende, vendar je videti kot solidna naložba, ki bi lahko imela majhno vlogo v portfelju, ki ustvarja dohodek.



^