Vlaganje

Outlook 2021: podatkovni center REITs

Za razliko od večine vrst komercialnih nepremičnin so podjetja za podatkovne centre REIT izkoristila delo na daljavo in ekonomijo bivanja doma iz leta 2020. Toda kaj se zgodi leta 2021, ko se pandemija COVID-19 (upajmo) konča? V tem Norec v živo video posnetek, posneto 19. jan , Nepremičninski analitik Millionacres Matt Frankel, CFP in urednica Deidre Woollard razpravljajo o tem, kaj bi leto 2021 lahko prineslo podatkovnim centrom in REIT-jem, ki so njihovi lastniki.

Deidre Woollard: Pogovorimo se o dveh kategorijah, ki sta relativno novi, a na koncu združeni, to so podatkovni centri in infrastruktura. Tako se je število donosov podatkovnih centrov za leto 2020 povečalo za 21%. Očitno je bilo to eno tistih področij z zalogami dela od doma. Za leto 2020 se je donosnost infrastrukture povečala za 7,3 %. Mislim, da se je za nekatere podatkovne centre, ki so cveteli sredi poletja, pripetila kazen za delo od doma. Hkrati smo dobili cepivo za stvari, kot sta maloprodaja in gostinstvo. Za nekatere od tistih delnic, ki so se med pandemijo dvignile, smo dobili malo kazni za cepivo.

Matt Frankel: Ja, podatkovni centri so zagotovo med temi. Pandemija je samo povečala potrebo po odličnih prostorih za internet, ki je, če niste seznanjeni s tem, kaj je podatkovni center, v bistvu dom interneta. Vsakič, ko dostopate do spletnega programa, kot to počnemo zdaj, vsakič, ko naložite fotografije v svoje družbene medije, vsakič, ko nekaj pretakate na internetu, mora vse to nekje fizično živeti in tam so podatkovni centri pridi. Po svetu še nikoli ni bilo več podatkov, kot jih je bilo leta 2020. Ko se pandemija bliža koncu, je veliko neodgovorjenih vprašanj, kot je, ali bodo ljudje še vedno uporabljali Povečava (NASDAQ: ZM)toliko? Upam, da bodo, zato to še vedno počnemo. Toda ali bodo ljudje še vedno toliko delali doma? Ali bodo ljudje še vedno toliko pretakali, ko bodo lahko šli ven in delali stvari? Obstaja veliko neodgovorjenih vprašanj, ko gre za potrebo po kratkoročni rasti podatkovnih centrov.





Woollard: Pri nas pa imamo nekaj vprašanj o nekaj podatkovnih centrih in komunikacijskih REIT. Randy vpraša za AMT, ki je Ameriški stolp (NYSE: AMT)in pravi: „AMT je odlična priložnost, ki je že več kot šest mesecev padala. Ne izplača tako velikih dividend, kolikor rastejo REIT. Ali lahko samo uganete, kaj mislite, da je razlog za naklon navzdol?'

Frankel: Torej AMT, to je ameriški stolp, in mimogrede, moj video bo prišel in ven. Izklopil sem ga, zato bi raje, da me slišiš kot vidiš, če bi moral izbrati eno ali drugo. AMT je ameriški stolp. Svetujem vam, da malo pomanjšate svoj klepet. Če pogledate zadnjih pet ali 10 let, je bil American Tower izjemno uspešen, saj je potreba po komunikacijski infrastrukturi pravkar eksplodirala, ne samo v Ameriki, ampak po vsem svetu. American Tower je tisto, ki je resnično svetovno podjetje. Delujejo dobesedno na skoraj vseh celinah. Mislim, da so razen Antarktike po vsem svetu. So ogromno podjetje, v zadnjem času jim gre fenomenalno dobro. Ne izplačujejo velikih dividend, ker so cenjeni kot rastoče podjetje, ker so bili rastoče podjetje. Na splošno delnice rasti ne izplačujejo dividend enako kot vrednostne delnice, saj je večina REIT vrednostnih delnic. Razlog za padanje bi rekel, da je bolj le rotacija sektorjev iz delnic, ki ostanejo doma, med katerimi je zagotovo American Tower, v delnice, ki se ponovno odpirajo. Kar se tiče igranja 5G, menim, da bo v naslednjih nekaj letih z gradnjo omrežij ogromno potenciala za rast. Imeli bodo koristi od precej daljšega trenda rasti kot nekateri bolj domači igralci. Samo zato, ker bo v nastajajočem svetu to trajalo leta in leta in leta, da se uvede 5G. Tehnologija 5G, nikakor nisem tehnološki strokovnjak, vendar tehnologija 5G na splošno zahteva manjše antene, ki jim pravijo majhna vozlišča, ki delujejo bližje kot prejšnje različice tehnologije. Predvidevam, da bodo morali zgraditi bližino svojih omrežij, bi rekli. Zagotovo obstaja nekaj priložnosti za rast. Vsekakor je to prepričljiva igra 5G. Mislim, da je bolj, kot ste rekli, med pandemijo in v mesecih bivanja doma zaloge morda nekoliko pregrete, tako kot veliko teh iger o bivanju doma. Če pa pomanjšate svoj klepet, boste videli, da lahko povrne toliko svojih dobičkov. V zadnjih nekaj letih je bilo res fenomenalno dobro narejeno.



Woollard: Vsekakor. Dobili smo tudi vprašanje Nadie, ki daje oznake nekaterih naših priljubljenih v tem prostoru. Prosila je za naše misli o AMT, o katerem smo pravkar govorili, DLR, kar je Digital Realty Trust (NYSE:DLR), ki je podatkovni center REIT, CCI, ki je Kronski grad (NYSE:CCI), nato pa EQX, kar je Equinix (NASDAQ:EQIX). To so skoraj vse tiste, o katerih smo veliko govorili in so nam zelo všeč kot zelo močna podjetja.

Frankel: Ja, American Tower in Crown Castle sta dve vodilni družbi REIT za telekomunikacijsko infrastrukturo. Crown Castle je veliko bolj domača igra in Crown Castle je bolj igra onkraj stolpov. Ameriški stolp, kot pove že ime, je stolpno podjetje. Crown Castle ima 80.000 milj optičnega omrežja. Imajo v lasti veliko vozlišč majhnih celic, tako ali tako več kot American Tower v ZDA. So samo drugačna igra. Oba sta bila v zadnjem času v istem čolnu glede uspešnosti, pravkar sta padla od vseh teh novic o cepivu in vsi so navdušeni nad ponovnim odprtjem. Odkar se je vse to zgodilo, so le v padcu. Digital Realty in Equinix sta dva najboljša podatkovna centra REIT. Equinix je največji, Digital Realty je moja osebna najljubša igra. Equinix zakupi veliko svojega prostora, Digital Realty ima v lasti skoraj ves svoj prostor. Equinix je pravzaprav eden največjih najemnikov Digital Realty, zabavno dejstvo. So REIT za podatkovne centre, nekoliko so se umaknili, ker so se med pandemijo morda nekoliko pregreli. Kot smo rekli, sredi pandemije nihče ni vedel, kdaj se bo to končalo, ali se bo končalo. Razmišljanje je bilo, kaj pa, če ostanemo doma in pretakamo in delamo programsko opremo v oblaku in delamo od doma in vse to počnemo večno? Ta podjetja bodo zavladala svetu. Toda zdaj, ko se to ne bo zgodilo in je videti, da bo dela od doma več, kot je bilo pred pandemijo, je to skoraj samoumevno. Toda to ne bo ravno tisto gospodarstvo, ki je leta in leta ostajalo doma, kakršnega se je veliko ljudi balo na začetku pandemije. Zato vidite nekatere od teh delnic, jaz jim sploh ne bi rekel, da ostanejo doma, ker bomo potrebovali celično infrastrukturo, ne glede na to, ali so ljudje doma ali na poti. Toda podjetja, ki jih ekonomija bivanja doma ni prizadela, se začenjajo umikati ali pa so se nekoliko umaknila. Vsa štiri so dobro vodena podjetja. Vem, da so štirje od 10 najboljših REIT po velikosti na svetu. Vsi so odlična podjetja, vsi imajo veliko rasti. Ne morem si predstavljati, da bi kdo motil katerega od njih razen drugega. Ne morem si predstavljati, da bi kdo prišel zraven in uničil ameriški stolp ali Crown Castle, saj je njihova velikost na tej točki še vedno velika. To je velika konkurenčna prednost in vidim, da imajo vsi štirje precej svetlo prihodnost. Morda ne bo svetlo leto 2021, ko se bo ponovno odprlo, vendar je dolgoročno leto 2021 morda lepa priložnost za nakup nekaterih od njih, ko pridejo.

Woollard: Ja, mislim, da je to res. To se mi zdi zanimivo, ker da, delo od doma se bo premaknilo in vsi bomo šli v svet, vendar ne vidim, da bi se naša uporaba podatkov kmalu spremenila. Zato mislim, da se bo to še naprej dvigovalo. Zanimivo se mi zdi, da se te delnice zbledijo skupaj z drugimi delnicami. To se mi ni zdelo povsem smiselno, vendar je to priložnost za tiste, ki jih gledamo.



Frankel: Trg, če denar teče iz enega sektorja, mora priti od nekod. Če denar teče v te delnice, ki se ponovno odpirajo, mora priti od nekod in povzroča prodajni pritisk na nekatere od teh delnic, da se njihovo poslovanje zadrži. Vseh teh delnic, ki ostanejo doma, niti ne bi imenoval samo zato, ker so ne glede na vse potrebne, vendar je rotacija sektorjev, ki lahko ustvari dobre priložnosti za nakup.

Woollard: Točno tako. PM tudi omenja, da AMT v okviru uvajanja 5G zasleduje tudi trge robnega računalništva v bližini svojih stolpov.

Frankel: Edge računalništvo je vsekakor trend. Hitro (NYSE: FSLY)je veliko podjetje v tem prostoru, o katerem zdaj vsi govorijo. Splošna ideja je, da dostopne točke približate njihovim končnim lokacijam in s tem pospešite delovanje interneta, je kratka razlaga. Vsekakor obstajajo priložnosti v prostoru podatkovnega centra in infrastrukturnem prostoru za računalniške aplikacije Edge. Kot sem rekel, nisem tehnični strokovnjak, zato se ne želim preveč poglobiti v to in zveneti neumno.



^